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wzcxj0910 的博客

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日志

 
 

业内:学区房还有十年牛市 北京15平米卖460万  

2014-06-12 13:43:04|  分类: 家庭教育 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在上海市静安区,一套破旧的小户型二手房单价可达8万~10万元/平方米,原因且只有一个,这是一套学区房。北京的情况则更为夸张,一套靠近北京市第二实验小学(下称“实验二小”)的学区房报价甚至超过30万元/平方米。 

“郊区的一手楼盘都在促销,房价几乎回到3年前,但核心区的学区房价格从来没有降过。”在另一个房价高企的一线城市广州,合富置业的一位物业顾问表示,学区房是“房子中的战斗机”,拥有教育这个独特资源,不太可能降价。

不过,据了解,随着楼市整体走弱,一线城市学区房的成交量价也出现了下跌,但相对于普通房源,其量价均相对坚挺。

德佑地产市场研究部总监陆骑麟反映,随着“单独二孩”政策的逐步放开,一线城市的学区房预计还有十年牛市。

只涨不跌的“神话”

15平方米,售价460万元,单价超过了30万元/平方米。这是北京文华胡同一处平房最新的网上报价。除了邻近西单、可改作门面等因素,在近期楼市较为低迷的北京,该房源之所以如此天价,主要与旁边的一所著名小学有关。

位于北京西城区新文化街111号的北京实验二小师资雄厚,地处西单地区寸土寸金的黄金地[简介 最新动态]带,始建于1909年,在北京“声名显赫”。此前,该小学划片学区房只有文华胡同和文昌胡同的平房,因此价格一直居高不下。

海淀区、西城区、东城区为北京市传统的学区房大区。链家地产市场研究部提供给本报的统计数据显示,今年4月,这三个区域的学区房占各自区域成交的全部二手住宅的比例能达到30%左右,明显高于北京市平均水平。

而在上海,以对口静安教育学院附属小学的海防村为例,2012年下半年,30平方米的学区房均价在五六万元,此后一直上涨,如今同样面积的学区房均价大概在9万元。海防村少量10平方米的学区房报价甚至达到18万元/平方米。而距离海防村300米的句容小区不是学区房,同样面积的房子每平方米均价只有4万元。

安居客集团提供的数据显示,北京学区房去年一年的涨幅高达35%,均价已超过4.5万元/平方米;上海学区房均价逼近4万元/平方米,过去一年的涨幅约为20%,高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。

名校对口学区房的涨势尤其惊人。例如,截至今年4月底,上海福山外国语小学的福山、花园、瑞华三个校区,对口小区的均价均已超过50000元/平方米,相比去年同期分别上涨35%、24%、35%。

陆骑麟表示,目前上海学区房的价格还是比较稳定的,不过,部分教育资源相对优质的学区房价格依旧处于缓慢上涨阶段,如徐汇区汇师小学附近的学区房相比4月份依旧出现了1%左右的上涨。

21世纪不动产对上海金桥[简介 最新动态]、源深、七宝、新华路、南黄浦等板块抽样调查结果显示,尽管学区房受到整体二手房市场影响,成交表现乏力,甚至部分房源价格也出现一定松动,但学区房整体价格较普通房源更为坚挺,原因在于,相比普通的住房,学区房往往拥有地段和教育配套两大优势。

政策复杂,市场也复杂

“以前的中国楼市是政策复杂、市场简单,但今年的楼市是政策简单,市场复杂。”不少业内人士如是形容今年国内楼市的现状。

然而,这样的措辞似乎不适用于学区房。今年以来,多个一线城市出台了形式各样的入学新政,这些政策不仅给孩子们的入学带来变数,也让优质教育资源周边的学区房市场“无法淡定”。

根据教育部今年的新规,到2015年,19个大城市所有县(市、区)实行划片就近入学政策,100%的小学实现划片就近入学,90%以上的初中实现划片入学。

4月18日,此前备受关注的2014年北京市小升初新政出台,取消“共建生”、小学免试就近入学,小升初实行“单校划片”或“多校划片”入学。

在北京从事房产中介行业多年的小王表示,想要入名校,花钱、找关系也不靠谱,只有买下学区房落户最为“可靠”。

“在最新划入片区的区域,我们有3个业主知道消息后准备涨价。”房产经纪人小赵说,最新的入学政策公布后,北京文昌胡同、文华胡同的房源价格仍在上浮,而附近的新文化街小区6栋楼也被纳入名校入学片区,这些房源的成交单价约8万元/平方米,明显高于去年的7.5万元/平方米。

同样在4月,上海静安区的一项入学新政则给疯狂上涨的学区房价泼了一盆冷水。静安区教育局发布的《关于2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》规定,从今年起,静安区各公办小学将开始建立对口入学新生数据库,静安区每户地址5年内只享有一次同校对口的入学机会。

上述“最严入学新政”公布后一周,效果立竿见影。当时,信义房屋的一位负责人表示:“许多客户习惯于提前两至三年为孩子上学做准备,因此,新政对这部分已买房的客群影响不大。但整体上看,客户购买学区房的欲望有所下降,接下去,学区房的转手频率也会降低。”

昨日,信义房屋昌平店的置业顾问刘五营称,目前静安区的学区房属于有价无市状态。市场挂牌量有微弱下降,上门购买学区房的客户较春节后有了大幅度下降,观望情绪严重,但议价空间并不大,市场价格趋于平稳。

除了静安区,上海的长宁区今年也对“就近入学”作出了严格规定,要求适龄儿童的户籍地址与其父母、祖父母或外祖父母的房产证地址必须一致,而使用权房的对口入学条件则更为严苛。

对于多年来与中小学入学紧紧伴随的学区房高烧现象,21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为,新的入学政策旨在平衡各义务教育学校的资源,给越来越严重的择校潮降温。作为特权而长期存在的共建生被一举取消,值得称赞。

“由于今年政府的教育改革态度比较坚决,家长应当冷静观察一段时间,不可盲目追抢学区房。”桑豫峰称,如果学区资源能够逐步得以平衡,那么,以前高价抬升的部分名校周边的学区房价格,就有可能下跌。反过来,那些非名校周边的房子,由于学校资源(师资和生源)得以提升,价格存在适当补涨的空间。总体而言,义务阶段入学改革越彻底,学区资源越平衡,学区房价格就越易受抑制。

还能“牛”多久?

上海静安区共有13所公办小学,其中第一师范学校附属小学、第一中心小学和教育学院附属学校最为抢手。一直以来,为了让孩子进入优质学校接受教育,不少家长争相购买学校周边的学区房。

静教院附小校长张人利曾表示,择校就有个学区房的问题,全世界包括美国都有学区房,但是全世界的学区房价格没有中国这样高,像该校学区房比周边其他地区贵一倍,这种情况在国外是没有的。

张人利称:“我们学校一套学区房卖了以后是反复炒作,照理有一套学区房后就有户口,可以就近入学,但你看看我们学校有多少人是就近入学?家长大多数都是开车接送孩子,我问家长‘为什么就近入学还要开车,这么近还开车?’他们笑笑。实际上他们都不住在这,他们是为了孩子能进我这个学校才买了一套房子。”

显然,今年上海静安区出台的上述“最严入学新政”,就是为了维护就近入学的原则并抑制学区房的炒作。

不过,张人利表示,造成高价学区房的根源是体制机制设计上有问题。“这个问题在美国是没有的。为什么美国不可能一套房进3个人呢,这就是顶层设计――物业税。美国与学校对口的房屋物业税中70%是要给学校的,这也是学校的主要经济来源。家长如果搬走后学校肯定赶你出去,因为你税不交了。”

链家地产市场研究部张旭认为,当前的义务教育改革对于均衡教育资源,促进教育公平具有十分重要和积极的作用,学区房的冷热与相关政策的走向也有极大的关联性,但从政策的制定、出台,到具体细则的落地和实施,以及最终政策效果的显现则是一个长期的过程。

陆骑麟认为,购买学区房还是比较保值增值的。“不过该类房产最主要还是小孩子读书,如果一旦失去对家庭的作用,出售的可能性还是较大的,而随着上海‘二孩政策’的放开,预计学区房的价格依旧会坚挺10年以上的时间。”

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