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wzcxj0910 的博客

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日志

 
 

住房70年产权属误读 房屋寿命到期重建是真问题  

2014-04-11 18:38:59|  分类: 法制论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期发生的奉化居民楼倒塌事件,让建筑质量和房屋的土地使用权限成为众人关注的焦点。尤其是当房屋毁损后,其原来房主的土地使用权究竟该如何延续?一般来说,居民居住用地的土地使用权期限70年,而商品房设计使用年限却只有50年,中间多出的20年又该怎么办?特别是,当居民住房用地达到70年后,是否就真的不能再继续享有其住房用地的使用权?针对这些公众都十分关心的问题,我们采访了法律界和业内相关人士。
  土地使用年限房屋产权年限70年届满可自动续期
  国家规定,城镇建设用地土地实行国有,个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。但问题是,到期后的土地该怎么办?
  据江苏致邦律师事务所赵静律师介绍,“很多人误以为房屋产权70年到期后会被收走,其实这是个误解。”所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限,而是房屋所在国有土地的使用年限。“只要所购买的房产拥有合法的产权证,就是个人的私有财产,只要房产还存在,个人就拥有该房产的所有权。”
  2007年10月1日施行的《物权法》第一百四十九条明确规定,住宅建设用地使用权期间届满的,可以自动续期。《城市房地产管理法》第二十一条也规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
  “自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题,但目前并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。”赵静律师认为,“从1992年算起的话,现在离70年大限还有几十年,相关细则的出台还需要时间。”
  房屋倒塌土地使用权依然存在
  从理论上说,公众有充分理由对住房设计使用年限保持乐观。根据国家颁布的《住宅建筑规范》规定:住宅结构的设计使用年限不应少于50年,其安全等级不应低于二级。“房子存在多久,地的期限就存在多久。”物权法草案起草人之一、全国人大法律委员会委员王利明教授曾说。
  但实际上,住建部副部长仇保兴曾公开表示,“中国住房使用寿命只能持续25至30年。”远低于欧美国家的水平。而上世纪八九十年代,正好是我国开始进入房地产大发展的时期。这就意味着从现在开始,将会有越来越多的房产可能成为令人提心吊胆的高危建筑。而浙江奉化发生的居民楼倒塌事件,实际就只有20年历史。
  对于业主来说,最初购买住房时所支付的土地出让金已经赋予业主70年的土地使用权,只要房屋存在,还可以在届满前自动续期。一旦房屋倒塌,与之相关的土地权属问题仍然存在,那么,业主又该如何继续享有这部分权利呢?
  曾任南京市住建委房屋产权市场处副处长、现任南京房协秘书长的曾新骏认为,“从业主的角度来说,一旦房屋倒塌,但其土地使用权还在。理想的状态是,房屋寿命到了就推倒重建,对房屋产权进行重新登记,最大限度保障业主的利益。但实际操作中,谁规划、谁主张、如何申报、资金来源如何解决、项目审计等都没有明确的划分,南京目前也没有出现过这样的案例。”
温州金改两周年回顾:经济言底尚早 房价或仍下行

  3月28日,温州“金改”两周年。

  两年前,温州获批全国第一个金融综合改革试点时,人们寄望温州“金改”可以诞生温州本地的民营银行,以此解决温州民间企业融资难等困局,进而化解因2011年民间借贷而引发的温州危机。

  然而两年过去,温州危机并没有彻底解决,因此而产生的企业凋敝、房价下跌仍在蔓延。姗姗来迟的民营银行试点,并没有体现出给温州的特殊政策,温州“金改”所取得的成效与人们的预期尚存相当的距离。

  “民营银行解决不了温州融资难题”

  3月11日,银监会主席尚福林透露,目前已经选择一批民营资本共同参加第一批5家民营银行的试点工作;此次试点,将采取共同发起人的制度,每家试点银行的发起人不得少于2家民营资本。

  在5家民营银行中,温州占据了一个半:温州本地企业正泰集团和华峰集团共同发起组建一家;温州籍企业家创办的均瑶集团将与复星集团共同设立一家。

  “我原以为(设立民营银行)只会允许温州金改试验区先行先试,而最终结果是全国各地开花了,但这也超出了我的预期。”温州理财师协会、金融家计划的发起人陈曙向《中国经济周刊》表示。

  陈曙认为,如果没有两年前在国家层面设立温州“金改”特区,民营银行的改革推进就不会这么快。如今各地纷纷组建民营银行,正是“沾了温州金改的光”,“当初温州各界在设计温州金改时,就已经把设立民营银行作为温州金改的主要内容。温州民间资本雄厚,而民营银行的区域性和草根性有利于其服务更广泛的金融消费者,促进银行业的包容性发展”。

  但具体到温州正在组建的首家民营银行,陈曙认为,其象征意义大于实质意义。温州企业所面临的融资难问题,仅仅依靠一家民营银行是无法解决的。而除了民营银行外,温州更需要综合性、多样性的金融业态。比如引进私募创业基金、股权基金等金融体,才能逐步、 彻底解决温州实体经济中小微企业的融资需求。

  再议危机根源:

  

  是金融过剩,而非金融短缺

  “温州人一直有敢闯敢试的创新精神,我们一直走在中国市场化改革的最前沿,温州就像中国经济的温度计,这里发生的任何现象都比别的地方早,本轮温州以房地产暴跌为表象的危机,接下来在国内其他地方也会发生。”温州经济部分泡沫正在破裂,奥康集团董事长王振滔向《中国经济周刊》表示,对温州经济来说,最大的“雾霾”是温州的金融环境,“温州企业的借贷危机还没有完全化解。”

  2011年5月,温州市政府请华尔街投资家刘君博士来温州做演讲。

  演讲结束,陈曙开车送刘君去温州机场,他特地把车停在机场所在的永强镇,指着城区说:“刘博士,如果中国发生金融危机的话,这里就是一个发源地,请你记住这个地方,这里叫永强。”

  永强镇,位于温州市龙湾区。这里聚集了合成革、不锈钢等生产企业,曾经是全国闻名的皮革和不锈钢生产制造中心。2011年前后,永强流行着一段顺口溜:“我的家乡在龙湾,有个地方叫永强;远看永强像天堂,近看永强像银行。”——银行,即指永强盛极一时的民间借贷。

  “以前人人都做实业,但在2011年前后,人人都涉足‘高利贷’——所谓的民间资本游戏,地上、地下的钱庄就有3000多家。”陈曙向本刊记者回忆说。

  据2011年7月中国人民银行[微博]温州市中心支行发布的《温州民间借贷市场报告》显示,温州民间借贷市场规模约为1100亿元,占温州全市银行贷款额的20%。

  温州中心支行当年二季度的调查显示,民间借贷参与规模首次超越房地产、股票、基金等投资方式。依据该调查,当时温州已有89%的家庭个人、59.67%的企业参与民间借贷。

  “有一个说法是温州民间资金有6000亿,也有说一万亿的,但这些也没有调查依据。但总体来说,比官方公开的1100亿要多,但也没有传说的那么庞大。”原温州市委政策研究室主任、温州市经济学会会长马津龙对《中国经济周刊》说。

  回头看,多数温州企业家认为,正是金融过剩而不是金融短缺,造成了温州民间借贷危机。从宏观政策层面看,民间借贷本身为大型银行外的金融服务的补充,其集中爆发的原因正是因为银行银根宽松之后突然收紧的结果。温州民间借贷危机的引发机制是2008年之后急剧变动的货币政策和房地产调控双重叠加的结果。

  “任何事情的发生都不是偶然的。”民营医院温州康宁医院执行院长王莲月对《中国经济周刊》说,“温州爆发危机的原因除了人性的贪婪外,也与政府的政策引导有关。之前的政策太宽松,很多企业以发展实体经济的名义去贷款,钱很容易就可以拿到手里,然后便被用作自己的高风险投资。但后来政府政策一紧,于是就出现了问题。”

  “就像在房间里一会儿给你开冷空调,一会又开热空调,你不感冒也会打个喷嚏。”王振滔认为,政策缺乏连续性是导致危机的重要原因,另一方面,他也认为,企业与银行之间的关系不正常也直接引发了企业危机,“没有一家银行会给企业雪中送炭。银行对一般的企业都只提供短贷,很少有长贷的,最多也就贷一年、半年。而我们企业的项目很多都需要三四年才能完成,有的时间更久,一年的短期贷款怎么能支撑项目的发展?而且国家政策一旦有变动,银行就收紧银根,更不愿意为企业雪中送炭了。”

  法派集团有限公司董事长彭星认为,除上述外部原因外,温州民间借贷危机的根源,正映射出温州实体经济出现的问题。危机的爆发与早几年温州企业过度投资也密不可分。

  马津龙向《中国经济周刊》表示,温州民间借贷危机的制度根源就是我们现在半市场、半计划的经济环境中,一方面是民营企业,一方面是垄断企业,这种制度的安排,必然会发生碰撞。如果制度上不做改革或调整,在温州发生的危机也会在其他地方发生。

  马津龙强调,不能因为爆发了危机就否定民间借贷本身。在他看来,温州民间借贷并不存在普遍的“高利贷”现象。“就存贷利差来说,国有银行垄断造成的极低存款利率基础上的较高贷款利率,才是真正意义的高利贷”。

  “金改”无突破?

  2012年3月,温州成为国务院批准的第一个金融综合改革试点城市。两年过去了,一些温州人对“金改”越来越持质疑态度。

  在他们看来,首先,温州“金改”并没有对化解危机、改善企业融资起到直接作用。

  “金改”后,温州成立了民间借贷登记服务中心。据公开资料显示,自2012年4月26日成立到2013年12月31日,该中心累计成交额为10.08亿元。

  作为探索温州民间融资规范化、阳光化的试点,许多接受采访的企业家认为,这一平台所起的作用有限,企业“融资难、融资贵”的问题没有解决,甚至融资更困难了。

  据记者了解,温州“金改”以来,在各项改革政策没有完全落地,很多改革措施还在酝酿之中的情况下,温州的融资环境正在出现两极分化的现象。

  一方面,原本就信用较好、生产经营状况较好的企业,融资环境更好了;另一方面,其他中小企业的融资环境更加恶化了,融资的难度更大。

  温州以间接融资、短期融资为主的金融特点,本身就增加了小微企业的融资成本,也给了一些机构追求短期追高利的机会。而这一现状并没有因为金改带来实质性的改观。

  其次,一些企业家认为,目前,温州的金融环境并没有因为金改而发生实质突破。

  在被批准为“金改”试验区之初,温州金融办主任张震宇曾描述过一幅“金改”蓝图:1000万元以上资产的单位或者个人可以投资小贷公司,村镇银行50万、100万、200万元以上的投资者可以进入产权交易,普通老百姓有5万、10万就可以投资政府基础设施。

  “金改”后,温州寄希望温商回归能够设立小额贷款公司、保险总部机构、商业保理公司等金融机构。

  温州金融办官员也曾对媒体表示:苍南县联信小额贷款公司转苍南联信村镇银行的申报材料已经完成,等待上报;民企发起的信托公司、融资性租赁公司、保险公司,民营企业发起、银行参股设立的村镇银行也在积极推动中。

  但据记者了解,这些项目大部分仍停留在材料申报、“积极筹备”阶段,并没有取得实质进展。

  在得知温州“金改”试点的消息后,陈曙和合作伙伴就向温州金融办、温州市政府申报成立一家融资租赁公司,希望能够为温州本地企业提供金融服务。一年后,他们得到了温州市政府的回复,让其继续向省政府提交申报。二次申报后,至今没有回应。

  “温州(金融改革试验区设立)两年来,银行一家都没有批下来,民间资本管理公司到现在只有两家,这些只是小玩意儿。”2014年2月,王振滔在接受《中国经济周刊》采访时抱怨说,“为什么叫金融改革试验区?试验区就是要允许犯错。金融改革就是要从民间开始,应该允许温州充分尝试,温州如果犯了错,如果失败了,其他城市也就不会再犯了。我们愿意为其他地区去找寻出一条路来。”

  温州本地人士呼吁,温州金融改革下一步要着力解决对上市企业的培育,同时,设立一些市场机构,把非上市企业的股权也纳进来,使民间的实体产权,包括股权能够和民间资本进行对接,融通民间资金的一些需求。

  “温州作为一个全国的金融改革试点,行政的权力却很小,无法做创新,也注定将来走不远,落入一个很尴尬的局面。”陈曙分析说。温州在政府效率以及金融人才方面,都存在先天不足。由于金融人才的匮乏,温州对于金融产品配套研发的环境也未成熟。“打个比方,如果美国金融领域的人才是博士生、香港的就是硕士生、上海的是大学生,温州的连小学生都算不上。”

  温州经济言底尚早

  法派集团有限公司董事长彭星认为,这场危机对温州经济将产生不止10年的影响。温州的危机将持续。“温州原来以实体经济为主的产业,现在被互联网经济冲击得一塌糊涂。”


  温州引以为豪的联保模式,现在没有彻底走出困境。很多知名的企业为此而抛弃原先的企业壳资源,因为旧的壳与原先联保的关系还不能划清。所以目前温州经济还看不到底。”陈曙认为,温州的房价未来可能还会持续下降。

  在2011年出台的《温州市城市商业网点规划(2010—2020)》中,杨府山港区城市综合体、灰桥城市综合体等20个城市综合体被列入规划范围。

  在政策的推动下,近一两年来,温州城市综合体规划建设开始发力,建设数量也相当惊人——从2013年开始,温州各县(市、区)的工作安排,都将产业转型、服务业升级作为工作重点。如鹿城区启动了建设七都商业综合体等多个项目;瓯海区也启动建设景山城市综合体和六虹桥城市综合体。

  这么多大型城市综合体导致新推出的楼盘太多,而到了2014年正好是集中交付的年份,对持续下跌的温州楼市将形成很大的冲击。而楼价继续下降的话,很多中小企业本身就是以楼房或者厂房作为抵押物的,这些企业的资金流就又少了一部分。如此环环相扣,会导致银行在放贷上也更谨慎。“现在大家对整个经济趋势、发展判断都非常谨慎,反而造成企业融资等各方面更加困难。”陈曙说。

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