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wzcxj0910 的博客

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日志

 
 

温州房产堰塞湖风险加剧  

2013-10-08 22:36:37|  分类: 法制论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“十一”长假末尾,台风菲特肆虐后的温州,街头树木倒挂,部分房屋受损,像极了一个备受折磨者被推送至风口浪尖。这也是当地下跌了24个月的房价和暂无解药的房地产市场的写照。温州房产市场在“十一”黄金周内,依然没有重燃希望。

尽管地方政府赶在金九前放开松绑政策的效用,让房产成交量同比有所增长,但温州继续领跌全国房价。温州市住建委商品房网上销售系统数据显示,9月温州市新房销售量为 2684套,连续两个月翻番。相比较而言,二手房境遇就稍微差些,连续3个月增幅仅保持在4%。

对于房价的后续走势,温州中小企业发展促进会会长周德文给出了肯定答案,“跌幅会在15%左右。”

在他看来,历经了高利贷崩盘、联保危机的温州虽然处在“改革后最难的时候”,但是,受困于地产泡沫之痛的温州,还停留在楼市断供的阵痛期。

楼市断供真相

在信息不对称的世界里,罗生门随处可见。温州的楼市断供真相就是其中之一。有消息称,继温州鹿城区绿城项目等楼盘价格腰斩后,大量购房者无法承担因其带来的经济损失——腰斩后的楼价不抵银行贷款数目而不得不放弃房子,此群体高达1万多人。

对此,温州银监分局的否认,称经过对辖区内42家银行的调查,确实存在断供房和弃房的事实,但是数量不符,属于可控范围。根据温州银监分局的统计显示,“弃房”现象相对集中在房屋抵押贷款,共发生580例,其中“抵押+保证”贷款风险最为突出,有397例,纯抵押贷款出现“弃房”的183例。

对于此数据,包括部分弃房者在内都觉得数据有很大的“缩水”。与其有相同观点的还包括周德文,虽然周强调苛求数据完全真实的意义不大,但是他表示没有人能够知道最真实的数据。

一位接近银监会的人士表示,温州辖区内的42家银行分别向银监分局汇报各自银行弃房数据时,出于银行的业绩和影响力考虑,会显得保守,数据不一定是最真实的,但具有参考性。

对此,温州银监分局的一位负责人核认弃房数据的真实性外,也承认坊间传言——银行手里有不少的断供房产。统计数据显示,至7月底,温州全市银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套,被认定为不良贷款状态的房屋为2584套,其市值占总市值的比率为2.8%。

对此,上述负责人解释称,弃房的数据仅仅是指在银行进行抵押的房子,其中包括单纯抵押贷款以及抵押贷款和担保模式等,不包含按揭房。他补充解释称,按揭房的抵押权依旧在银行手里做按揭的抵押,按常理而言,购房者不太可能将其继续在别的银行进行抵押再贷款。

一位从事房地产行业近十年的相关人士解释称,弃房问题当属老高即放高利贷者问题。

这是因为,弃房大部分都是之前温州民间借贷危机后,以房地产为抵押而获得银行资金进行投资、放贷的房源,这批房源大多是通过担保公司进行的联保互保,贷款数额较大,房价缩水后资不抵债,还款无望导致的弃房,其中以中小企业主占绝大多数。这是因为,得利于四万亿的刺激,这些弃房者通过联保方式在银行抵押房产就可轻松从银行拿到不足一分的利息,然后再将这些贷款在民间进行放贷,据上述人士回忆,温州民间高利贷曾经最高达6分,对于这些弃房者而言完全是不劳而获的方式。然后随着金融危机的到来,民间高利贷被迫叫停,但是前者被圈入民间高利贷链条的资金却未能收回。

面对银行的利息,这些老高们被迫选择弃房。

对于当地煎熬了三年多的本分温州人来说,被房产折磨已经不再是个抽象名词,成了睁开眼必须面对的事情。不过,对于老高们来说,也有自食其果的成分。

温州房产堰塞湖

以价换量是市场不景气时候大多数企业的做法,房地产市场也不例外。这正是当下温州房产商们统一的动作。炒房团搅乱后的温州房价远远高过同属于三线的所有城市。随着限购令的到来,在温州卖房变得不是件容易的事情。

和所有开发商的努力一样,作为温州当地最大的开发商之一中粱地产集团也没能敌过限购政策带来的冲击,降价销售成了包括他们以及绿城等在内的温州开发商唯一能做的事情。

“开发商都想快速回笼资金,所以,大家都以价换量。”温州当地某地产集团负责人解释。

和当年的深圳一样,在限购令前,温州开发商为了迎合炒房团——越豪华越中意——而开发了不少豪宅,其中就包括了鹿城广场以及香堤半岛等项目。

但是,受限于政府颁布的7090政策即新房中百分之七十应是九十平米的户型,温州开发商为了能够通过规划部门的审批,且利益最大化,则要求设计公司做方案时依旧按照大户型设计而出现一房多产权的事实。

在温州从事房地产行业十五年的恒富中粱地产的项目经理叶松林表示,因为当时温州严格执执行了7090政策,对于楼面价就近三万的开发商来说,若严格执行此政策,盈利空间就会下降很多。为此,开发商铤而走险把90平米的房子拼在一起卖,即一个房子多个产权。

愿望总是美好的。2011年,温州在国务院的限购令框架下实行了全国最为严厉的限购——“一套切”即不管是本地户籍还是外地户籍在温州只可买一套房。对于多产权并为豪宅的开发商来说,这不异于被堵上了所有的后路了。为此,这些多产权的豪宅只能被市场搁置,占据库存量的空间。

某全国型开发商的温州分公司总经理提及,2012年初,从安徽借调温州的他想在当地租一套有物业的80平米的房子,历经半个多月都未找到,最后不得不租了个150平米的房子。温州市房屋登记中心主任黄齐承认,多产权的房源在温州确实比较常见,也是温州市场库存的重要部分。

与此同时,房子的供应还在增加。公开资料显示,今年上半年,温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗,合计3714.47亩,远远超过去年1271亩的出让总量,同比增长454.46%。温州楼市下半年库存数量还将进一步增加。温州大学房地产研究所的数据显示,2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米,再加上去年底80多万平方米的库存,市场供应量将达160万平方米。

更甚是,来自温州法院系统的消息称,2013年7月,温州法院进入司法处置程序的房产已经有1.8万套,按每套平均100平米算就是180万平米——相当于温州2到3年的新房供应量。这些会低价处置的房产,对温州的房价带来的影响也是不小的。

“如此循环积累,温州难保证不会形成房产堰塞湖?”上述某大型房产开发商对腾讯财经表示自己的担忧,且希望能够有更好的政策来疏导温州的地产市场。对此,周德文更为大胆的提出,“能够把限购完全放开,让市场自由选择。”

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