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wzcxj0910 的博客

翩翩何所似,天地一沙鸥

 
 
 

日志

 
 

专家谈土地制度改革探索:宅基地或定向流转  

2013-09-09 08:56:36|  分类: 生活百科 |  标签: |举报 |字号 订阅

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针对农村集体经营性建设用地使用权流转试点扩围的消息,尽管国土部否认向地方政府下发文件,但“土改概念”依然受到市场热烈追捧。业内人士认为,改革是必然的趋势,只是现在比较谨慎。

  农村宅基地或只能定向流转

  “这涉及到房地产市场根本制度的变化。”北京中原地产总监张大伟向中国经济网表示,如果农村宅基地、特别是靠近城市的宅基地能够直接入市,这对整个市场供应量将会形成很大影响。

  但这一设想还言之过早,张大伟表示,由于地方对土地财政的依赖程度非常高,短期内应该不会有太明确的举动。“从全国范围来看3——5年都不会有实质性举动,开始一些试点有可能,全国覆盖的话可能还远一些。”

  张大伟认为,农村宅基地即使能够流转,肯定也是定向的、有条件的流转,比如说是要在一定的人群范围内流转,或是补交一部分土地出让金。

  这一点,从近日温州发布的《农村产权交易管理暂行办法》中可窥端倪。温州《办法》规定,自10月1日起,包括农村土地承包经营权、依法可以交易的农村房屋所有权、依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权,将可以通过温州市农村产权服务中心进行交易。为此,温州市专门成立了农村产权交易管委会,负责管理农村产权交易市场。

根据温州市政府的解读,农房交易只限于本村居民之间进行,农房可以在县域内抵押贷款,涉及处置不良抵押的农房,可在县域范围内置换交易。也就是说,城里人依旧不能到农村买小产权房。

  海南土改更值得关注

  虽然国土部否认向地方政府下发文件,不过国土部也对媒体承认,“虽然目前没有形成最终的指导文件,但其实各地就农村集体建设用地流转的探索已经广泛展开,其中也包括宅基地流转。”目前,海南、温州、重庆、成都等地的探索都已展开,但总体突破并不算大。

  知名财经评论员叶檀认为,海南的土地改革更值得关注。叶檀表示,一旦农村集体用地可以用作非农业用途,可以想象两个结果,农地会大量减少,土地租售交易大量增加,大农场的生产方式将成为主流。

  “海南土地改革是试验田,为中国未来土地的市场化流转打下根基,海南允许农村集体组织与村民将土地用于非农业建设,铁板一块的中国农地性质变更被撕开了一个裂口。”叶檀认为。

  方圆地产首席分析师邓浩志也表示,此次海南“土改”试点的指向很清晰,目的就是盘活海南农业用地,支持旅游岛的发展。

温州土改:农村房屋可在县域内交易

 近日,浙江温州市出台《农村产权交易管理暂行办法》(以下称“《暂行办法》”),办法规定,温州在10月1日起,12类农村产权可在农村产权交易所公开交易。

    《暂行办法》规定,包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权均可以交易。

    一直以来,我国法律对农民私有房屋的买卖、转让限制严格,禁止转让给外村村民和非农业户口居民。温州这次改革,最大的突破在于,农屋从村级交易扩展到县域交易,同时允许宅基地在非城镇户籍中流转。

    中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞对本报表示,这相对于以往的体制是有进步的,进一步优化了浙江当地土地资源的配置。“以前,是农村耕地可以流转,现在扩展到农屋也可以流转,接着把流转的范围从村级单位扩张到县域,政策藩篱在一步步突破。

    民营经济发达的温州,同时身兼国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区等多重改革,在重庆、成都、广东、武汉等地相继试点推进农村土地产权交易的背景下,温州版土改的突破或成农村土地改革的新样本。

    建立农村产权交易体系

    牛凤瑞认为,温州的百姓资金实力雄厚,这可能也会引发温州“资本下乡”现象。“与此同时,包括宅基地在内的土地流转后,可以进一步置换成新的农村建设用地指标以供乡镇的企业的发展,但是这还需要政策的进一步放开。”

    记者从《暂行办法》获知,可上市交易的12类农村产权分别是农村土地承包经营权;林地使用权、林木所有权和山林股权;水域、滩涂养殖权;农村集体资产所有权;农村集体经济组织股权。

    依法可交易的还有农村房屋所有权;农村集体经营性建设用地使用权;农业装备所有权;活体畜禽所有权;农产品(000061,股吧)期权;农业类知识产权以及其他依法可以交易的农村产权。

    《暂行办法》还规定,关于产权交易的收益,农村集体产权的交易收益,应当纳入本集体经济组织财产实行统一管理,用于该集体经济组织成员福利分配、社会保障、新农村建设等公益事业。而农村个人产权的交易收益,归个人所有。

    以此相适应,2012年年底,温州市农村产权服务中心有限公司在温州金融改革广场挂牌成立。2013年5月,“《暂行办法》征求意见稿”开始向社会各界征求意见,最终公布的实施方案是10月1日起。

    《暂行办法》规定,温州市区涉及的农村产权交易行为,将由温州市农村产权服务中心办理。其他县(市)应设立农村产权服务中心,加挂“温州市农村产权服务中心分中心”牌子,负责各自辖区的农村产权交易服务。

    推动农村资源资产化

    本报了解,民营资本重镇温州全市共辖3区2市6县、131个乡镇(街道),2011年末户籍人口约798万,其中农业户籍人口约627万,占比近八成。

    而截至2011年底,温州全市村级集体经济组织总资产合计384.66亿元,在农村居民收入中农业收入的比重为6.5%,在资本密集的温州,推动农村资源资产化,是增加农民收入的相对有效方式。

    因此也正是2011年,温州被农业部确立为18个“全国农村改革试验区”之一,具体承担“农村产权制度改革”试验项目。在国家框架下,温州农村改革试验的主要聚焦于:农村土地承包经营权流转制度,农村集体经营性建设用地和宅基地使用权流转制度,农村集体资产产权制度等。

    温州市农村产权服务中心有限公司总经理董文立对此表示,此前,农民房尚不能像商品房那样自由交易,未来等细则出台,农房可以在县域内抵押贷款,非城镇户口人员可以在县域内参与农房处置,在温州的三个区之间可以自由处置。

    董文立透露,比方文成县某村一处农房被拍卖,该县所有非城镇户口的人员都可以参与。

温州农民房仅限同村交易

《温州(楼盘)市农村产权交易管理暂行办法》近日发布,外界解读为“温州农房交易破冰”,引起各方关注。28日,中国证券报记者从温州市农村产权服务中心获悉,温州农房交易仅限于本村居民,农房可以在县域内抵押贷款,涉及处置不良抵押的农房,可在县域范围内置换交易。

    农房仅限同村交易

    《暂行办法》规定,自今年10月1日起,农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权、林地使用权、水域滩涂养殖权、农产品(000061,股吧)期权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。县(市)应当整合现有农村产权交易平台,设立农村产权服务中心。

    温州农业部门相关人士认为,这意味着农村人拥有的农房所有权、林地使用权等不能变现的“睡觉”资本,今后可以“盘活”了。

    温州市农村产权服务中心有限公司总经理董文立接受中国证券报记者采访时称,根据国家土地管理法的规定,农房仅限于本村内交易,现在温州农房可以在县域内抵押贷款,非城镇户口人员可以在县域内参与农房处置。

    “以前农鱼塘、物业等私下承包、交易,损害了农民权益。现在全部指定到一个平台,阳光化操作,可以保护村民的利益。”董文立说,关于农房交易的具体操作,仍在等待温州本地国土和住建部门的细则出台。不过可以肯定的是,拍卖、处置不良资产的范围扩大了。例如某县某村一处农房被拍卖,该县所有非城镇户口的人员都可以参与,这比以前有所突破。

    28日,中国证券报记者获得市委农办一份解读《温州市农村产权交易管理暂行办法》的“温州市农村产权交易十问”,称《暂行办法》对温州农村产权交易的机构、范围、对象、监管、程序进行了规定,这在浙江全省尚属首例。特别是在《暂行办法》中规定,农村集体所有的产权交易应当在农村产权服务中心及其分支机构进行,这为规范温州农村“三资”管理,保护农民合法权益,预防农村领域腐败现象打下了坚实基础。

    其中对“农村房屋所有权怎么交易”的答复称,农村房屋所有权也就是农房的交易,因为其土地性质为集体所有,根据现有的法律法规,只能在同一集体经济组织内进行交易,非同一集体经济组织内进行的农房交易是不能办理相应的土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

    政策红线不会突破

   温州市政府将在29日对《暂行办法》做全面解读。对于具体交易,目前温州市国土、住建、农业、林业、海洋与渔业、知识产权、工商管理等相关部门,将按照各自职责,在10月1日之前制定产权交易管理细则,报温州市农村产权交易管理委员会批准后实施。

    温州市农村产权服务中心有限公司去年底挂牌成立,为全市农村产权交易提供场所设施、信息发布、产权鉴证、政策咨询、组织交易等服务。今年5月,《暂行办法》征求意见稿开始向社会各界征求意见。

    温州的改革举动一向引人注目。温州兼具国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区两大身份,外界一直期望温州能成为农村土地改革的风向标。

    但有一个政策红线不会突破,温州农业部门相关人士透露,根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

    值得注意的是,2013年6月,温州市中级人民法院公布了《关于为温州市农村综合改革提供司法保障的若干意见》,其中规定:依法保障农户宅基地用益物权,促进农房改造制度的建立健全。加大对农户宅基地用益物权的保障力度,做好相关案件的审判和执行工作。对违反法律法规以及相关政策的宅基地买卖行为,应当依法确认无效。依法保护合法的农村集体土地上的房屋转让,严格按照法律关于合同效力的规定执行,不轻易宣告农村房屋买卖合同无效。

    “希望今后农房的交易也可以在县域内的非城镇户口人员之间流动。但因为外界关注太多,我们更加谨慎。”温州市政府一位不愿透露姓名的官员称,农村产权流通,这不是温州层面可以决定的,国家现行法律并不允许,但温州在城乡统筹、城乡要素流通、打破二元城乡结构等方面,确实更进了一步。

政策松绑难救温州下跌房价

限购令松绑为温州(楼盘)楼市的企稳创造了条件,但温州房价就此止跌还为时尚早。

    从2007年到2011年,温州市区商品房每平方米销售均价从9787元一路上涨到34674元,5年涨了2.5倍。 可随着限购、限贷等政策的调整政策出台,至今年6月底,温州市区新建住房均价已回落至24123元/平方米。但即便如此,温州目前的房价仍处国内高位。

    温州房价连续23个月下跌,自然离不开两年前的那场民间借贷风波冲击。人民银行温州支行曾做过关于民间借贷的抽样调查,当时调查显示,温州有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。而危机爆发后,那些受到波及的企业和家庭,口袋确实没钱了。

    虽说借贷风波渐远,但却对温州经济却是伤筋动骨的痛。今年7月,温州新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开“垫底”数据:在16个主要经济指标中,2012年,温州市大多数指标处于浙江省倒数行列,其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数第一,另有4项倒数第二。

    今年的情况似乎也并不乐观。今年4月,由温州党校与中国社科院社会学研究所合作发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测》认为,温州经济社会发展面临巨大压力,现代商贸业态发展滞后,购买力外流严重。

    当然,在经济因素之外,前些年土地供应紧张,也是造成温州楼市火爆的重要原因。但从去年以来,随着温州城市框架拉大,土地供应增加,商品房供应趋紧的局面发生了较大改变。

    公开资料显示,今年上半年,温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗,合计3714.47亩,远远超过去年1271亩的出让总量,同比增长454.46%。其中,住宅用地587.92亩,可供应住宅建筑超过70万平方米。

    随着土地供应的大增,温州楼市下半年库存数量还将进一步增加。温州大学房地产研究所的数据显示,2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米,再加上去年底80多万平方米的库存,市场供应量将达160万平方米。

    如此增量会对温州楼市造成怎样的压力?2006年至2011年,温州市区商品住宅销售量共计362.05万平方米,年均60万平方米。如果以过去6年温州住宅的平均销售水平为标准,在其他供应增量不变的前提下,当前温州市区新增供应需要3年多的时间消化。

    与此同时,大批炒房者的撤离,也使得温州楼市二手房库存陡增。据监测数据,温州新增的房源与去化房源极不对称。目前,往往是每月去化1000千套,新增2500套,估计每个月温州新增二手房库存1500套。

    在温州地产界,高企的库存就像堰塞湖,若经济环境未出现根本性改变,房价继续下跌是大概率事件。

 

温州房产纠纷案件 位居全省之首
案件多集中在贷款及购房资格两方面

日前,省高级人民法院发布《2003-2012房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书》,其中显示,2003年以来,因为楼市调控政策不断出台等各方面原因而引起的房产纠纷案不断上升,十年来我省共受理房产纠纷案件118761件,其中温州案件最多,达27000多件,占全省的22.92%。

《白皮书》分析,为了削减或者规避调控政策带来的不利影响,买卖双方也想出了各种手段。

比如,在规避限购、禁购和限贷方面,有的当事人采取假离婚的方式获得购房资格;有些人通过借用其他有购房资格的人的名义购买房屋并办理了房屋权属证书;有的则先采取签订虚假合同而后提起诉讼并达成调解协议,利用法院的生效裁判文书以房抵债、规避购房资格等限制;更有的购房者在规避税费方面,买卖双方为少缴或不缴税费签订阴阳合同;有的开发商通过内部人员虚假认购,向银行套取贷款,同时规避税费,套现升值利润。

日前,董先生夫妻来到市区某楼盘售楼处,打算购买一套新房。售楼人员得知董先生曾有两次贷款买房记录,按规定不能再办理按揭贷款买房。不过,售楼人员建议,他可以采取假离婚方式,获取购房资格。利用他妻子的名义买房,可以用公积金贷款,等办妥了按揭贷款手续后,董先生夫妇还可以马上复婚。相关律师认为,这种做法存在较大风险,它可以使得家庭关系处在不稳定状态,我市曾多次出现为获取购房资格而采取假离婚的现象,最后假戏真做,夫妻双方闹上法庭。最终,董先生分析利弊后,没有采取假离婚的建议。

据了解,这些年我市楼市出现的房产纠纷案主要集中在两个方面,一个是调控政策对贷款的影响;二是购房资格的限制问题。如在前些年,我市曾多次出现因房产新政出台,按揭手续难办,卖家又不肯退还定金的情况,买家于是以“国家政策属于不可抗拒的因素”为由,将卖家告上法庭,要求解除合同、退还定金等现象。如2010年9月10日,市民黄某和薛某达成房屋买卖协议,约定薛某将温州某小区两套房屋(期房、需并套使用)出售给黄某。合同签订后,黄某向薛某支付了定金100万元。2010年10月12日,相关规定出台,本市户籍居民家庭只能在本市新购1套商品住房或二手存量房。黄某无法同时购买该两套房屋,双方均认为对方应负违约责任。后黄某向法院起诉要求解除合同,薛某双倍返还定金。

从2003年的“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里,国家先后9次专题研究房地产市场调控。其中,2006年的“国六条”和2011年初的“国八条”限制措施较为严厉,直接影响到我市这两年的房产案件收案量。

温州房价连跌23月 专家:还会降

在全国房价一片涨势情况下,温州楼市却略显"特立独行"。截至今年7月,温州房价已经连续23个月下降,甚至出现了大量拍卖成交价低于银行贷款的房源。该市出台的松绑"限购令"政策的刺激作用同样不被专家看好。有业内人士预测,下半年温州房价在现在基础上还有可能下降10%左右。

  房子卖了不够偿还银行贷款

  国家统计局数据显示,继今年3月份温州房价领跌全国后,4月和5月温州房价持续下行,6月份继续走低,到了7月份,在全国70个大中城市中,同比上涨的城市有69个,价格下降的城市仅温州一市,这也是温州房价连续三个月全国独跌。同时这也是自2011年9月以来,温州房价连续23个月同比下降。

  温州大学房地产研究所研究员向洋认为,造成温州房价下跌首先是国家政策调控。限购、限贷和房产税等政策的重拳使温州市区新建住房均价大幅度回落。第二个原因是民间借贷风波。有数据称,在2008-2010年期间,温州民间借贷资金约六成进入楼市,当时买房就是投资和投机两种选择。

  受2011年民间借贷危机影响,温州司法委托拍卖的房屋数量明显增多。

  据第一财经日报报道,一位温州市区级法院人士说,2011年全市法院委托拍卖545件,2012年986件,今年上半年为622件,其中百分之七八十为房产。一位温州市区级法院人士说,今年该院委托拍卖件数是2011年的3.2倍,预计全年委托评估在420件左右,"其中80%为个人房产,这还不包括企业破产涉及的房产。"

  "现在,拍卖成交价低于银行贷款的房源经常出现。"上述温州市区级法院人士说,以前这种"倒挂"房源极为少见,但这两年越来越频繁,好多房子卖了以后还不够偿还银行贷款。

  松绑"限购令"效果几何?

  为了刺激楼市,8月6日温州在全国46个限购城市中,率先对地方版"限购令"进行松绑。限购政策的松动是否能够刺激温州的住房需求?北京理工大学房地产研究所所长周毕文认为,由于温州这样的城市过度发展,导致现在需求不振。如今,温州在政策调整方面先行一步,放宽政策,但其对温州楼市的刺激作用或无太多效果。

  据第一财经日报报道,一位温州大型房地产企业负责人说,下半年温州房价在现在基础上还有可能下降10%左右。从理论上看,这些商品房或将面临"成交价不足偿还银行贷款"的风险。而相关银行人士表示,房价下跌已产生信用风险,"但关键问题在于实体经济,如果实体经济不好转,即便房价上涨也没用。"

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