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wzcxj0910 的博客

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日志

 
 

温州房价连降 楼市现断供房  

2013-09-30 10:53:31|  分类: 法制论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近广受舆论关注的是“温州万套房贷断供”现象。所谓的断供房,主要是指购房者在与银行签订《个人住房按揭合同》后,如果连续3个月或者一年内累计有6个月没有按时还款,银行就会将其视作断供,同时发出《催款通知书》。之后仍不还款的业主,或者无法和银行商议变更还款计划的业主,银行就会向法院提起诉讼,那么这类房子就成为断供房。

据温州市8月份的最新统计,温州楼市价格已经连续24个月下跌。温州部分商品房价值目前已经低于抵押贷款,部分购房人选择“弃房”退出市场。

温州房价连降 楼市现断供房
断供房

温州房价腰斩现断供弃房现象

温州市银监分局在8月以来,对于辖区内的42家银行业金融机构进行专项调查。

在房价连续下跌两年之后,温州终于扛不住压力放开了限购。自从放开限购政策一个多月来,并没有被叫停,上级对于温州的默许,或因为当地房地产市场有不得已的原因。

8月以来,温州市场不断被爆出一定数量的断供商品房。有说8000套-10000套,也有声音透露达到15000套。许多此前爆炒到高位的房价已腰斩。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务,断供就是不得已的选择。

许多温州市民发现,由于房价的不断缩水,他们过去买房欠银行的贷款,甚至超过了房子目前的卖价,房屋已变成了负资产。“断”还是“供”?成为了温州市民茶余饭后的谈资。

断供房的涌现,也意味着温州银行业的坏账风险会随之而来。近日,证券时报记者调查获悉,温州银行业其实早已意识到断供房带来的风险,并于去年底联合温州当地企业家及学者,向温州市政府反映房价大幅下跌带来的金融风险,希望当地政府能出台相关拯救政策,这也构成了温州此次限购令松绑的重要背景。

房子变负资产银行有风险

按照现有的法规,如果选择断供,属于购房者主动违约,这就违反了贷款合同中的约定条款,需要承担相应的违约责任。

“如果拍卖所得款不够偿还银行债务,法院会给债权人出具一份债权凭证,在债务人有能力偿还的情况下,债权人仍会继续执行。”丁望远称。

虽然从理论上来说,楼市断供不会为银行造成损失,但实际情况往往让银行成为最终的买单者。

“按照现有法规,银行对断供房拍卖后,差额部分业主方仍需承担偿还义务。但为什么还会断供?是因为很多人已走投无路,实在没有能力再去偿还银行债务,并非恶意而为之。”对于目前温州涌现出的断供现象,周德文如是说。

根据目前法律约定,债务人拥有偿还能力,是债权人继续执行债务追回权的前提。比如发现债务人以自己的名义买房购车,银行方面就可以继续申请债务追问;但如果债务人今后以其他人的名义购房置业,银行就不能强制执行。如此约定,也使得部分购房者愿意背上违约责任。

“断供现象在今年上半年已经出现,现在愈演愈烈。若不采取政策措施,比如调整限购限贷政策,恐怕会让断供现象进一步蔓延。”周德文认为,断供棉扩散,会严重摧毁房地产信心,影响房地产市场的健康发展,会进一步恶化银企关系,削弱社会信用基础;会使企业不良贷款继续上升;形成局部金融危机,社会和政府应当高度关注。

实际上,温州市方面早已意识到断供引发的风险。“去年年底,温州银行业,联合地产企业家及当地学者向温州市政府反映,房价大幅下跌可能会金融风险,希望当地政府能出台相关政策来化解风险,这也是温州限购令松绑的重要背景。”一位不愿透露姓名的学者对记者如是说。

被外界称为救市政策的限购令松绑出台后,温州也由此成为国内唯一一个对限购令做出调整城市。温州楼市是否借此企稳,房价能否就此止跌,仍需时间来验证。

“楼市有回暖迹象”

最新价格监测显示,今年8月温州商品住房平均销售价格为1.70万元/平方米,同比下降3.41%。于是,有媒体推测温州出现“断供房”、“弃房”现象与商品房价格连续24个月下跌有关。对此黄坤表示,房价的下跌并不是弃房的主要原因。

黄坤说,房价的下跌,并不是导致借款人弃房最主要的原因,最主要的原因还是借款人的资金链、担保链等风险,没有能力偿还银行的借款了,那只能是体现在弃房上面。

黄坤介绍说,温州房产市场虽然在下行,但回暖的迹象已经显现。

“土地市场有一定的回暖,基本上是零溢价成交,一手房市场回暖的迹象也开始有一定的显现。”黄坤说。

国务院调研组关注经济政策的影响

9月25日晚,国务院调研组在温州市政府约见了民进中央经济委员会副主任、温州管理科学研究院院长周德文。

当前经济运行的情况,国务院新的经济政策对企业的影响,对经济政策的建议意见,这类问题是此次国务院调研组提问的重点。“像今年金融政策对实体经济的影响,这个问题反复问了三遍。”周德文说。

今年上半年,国务院常务会议部署系列经济政策,其中包括引导金融支持实体经济,以及对经济结构调整和转型升级的系列措施。这些扶持实体经济政策对于企业有何影响?温州民营经济是一个重要的参照指标。

周德文在座谈上陈述说:“政策都是好的,但是对于温州中小企业尚没有明显的帮助,除了像小微企业免税这类的普惠型政策使得企业受益外,其他的非普惠政策,比如加大金融机构对中小企业贷款的力度,这个作用不是特别大。”

周德文表示:“很多政策到了下面就打折扣,在实际贯彻中出现问题,而且出台的政策尚无法从根源上解决问题。”

王石四次示警:没有价格永远增长的房地产市场

万科董事长王石在微博上对此评论:“好在中国东南西北中,区域经济所处的周期有很大的差别,但有一样是没有区别的:没有价格永远增长的房地产市场。”

王石 微博截图
王石微博截图

这已是9月以来王石第四次在微博上表达对于内地房地产行业的担忧。

9月4日,王石在微博上对“香港首富李嘉诚抛售了410亿港元资产”发表看法,称“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”。

两日之后,王石又对“北京三四环房价直逼香港”表现出了担忧,“1997年亚洲金融风暴,香港楼市崩盘历历在目……”

9月24日晚间,王石在微博上对房地产市场再次发声,称“一线接着二线城市房价上涨的态势同上世纪80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似!但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴!”

连续几次表达这样的忧虑,可见王石对于内地房地产市场的预期并不乐观。

网友言论

答案还在“温州炒房团”上,炒来炒去,温州的房价先上了天。今天,温州始现“弃房断供”,是个好事,起码表明,温州楼市的泡沫开始破裂。不要小瞧了这几百套房断供的能量,绝对有“星星之火可以燎原”的必然。作为对投机者的“回报”,断供之后,如果房子拍卖的收入依然资不抵债,那么投机者的财产会被继续执行。这种“回报”早在预期之内,不必大惊小怪。

所以,温州“弃房断供”一定会星火燎原,我们对此应该充满期待。 

农行试水联建房贷款

贷款分期还款期限最长可达30年

  日前,农行泰顺县支行与泰顺县三魁镇政府正式签订了温州首个农房改造集聚点(下溪坪村移民安置一期)农民联建房贷款合作协议,为温州“金改”注入了新活力,为全市农房集聚改造添加了新注脚。农户自己出资30%建房款,农行对建房资金缺口部分提供贷款,贷款期限最长可达30年,按月还款,大大减轻了农民还款压力。


 

  据三魁镇王福良副镇长介绍,下溪坪村移民安置项目位于泰顺县三魁镇戬州村下溪坪村,主要解决偏远山区迁入人员、本区困难无房户的住房问题,项目由泰顺县三魁新农村建设投资有限公司承建。项目建筑规模为27378平方米,联建农房共180套,有90-200平方米4个不同套型,工程总投资11529万元。其中项目一期规划建设用地16286平方米,共8幢136套,总投资6097万元。

  陈维安是首批获得房屋的村民,主要从事农作物种植,他的房屋在第1幢,共有面积128平方米,按照2900元每平方米的均价,需要交款近37万元。“我一年收入才4万-5万元,这么大的一笔资金,如果要一下子拿出来,感觉比较困难。”陈维安介绍说,“多亏有了农行按揭贷款,让我感觉建房不那么困难了”。在付了11万元的首付款后,陈维安准备向农行申请26万元、20年期的按揭贷款,每月约还贷2050元。

  “为支持温州新农村建设,我市银行业,包括农行在内普遍采用项目贷款的形式提供资金支持,但难以从根本上解决农民支付建房资金问题。”农行温州分行农村产业部孙苏胜总经理介绍说,“正是在这样的背景下,我行开发了新农村农户联建房贷款这一新产品。”

  据介绍,联建房贷款的特点主要体现在四个方面:一是贷款分期还款期限长,最长可达30年,避免“一年一贷一还”,缓解农民资金周转难的问题;二是贷款时间提前,农民只需支付30%的建房成本,银行就可以贷款;三是贷款手续简化,项目前期由当地农投公司阶段性担保,待房产证取得后,直接补办抵押登记,实行一条龙服务;四是贷款额度适中,单户贷款最高可达30万元,基本上满足了农民建房资金需求。

  孙苏胜表示,这样的农民建房贷款方式,在温州,农行是首创,非常受当地农民喜欢。

 

朱永杰:谁敢说温州“弃房断供”不会星火燎原?

 温州一处位于新城的豪华住宅区,由于该楼盘的价格已从高峰期的4万多元下跌到目前的每平方米2万4千元左右,导致房产价值已经低于抵押贷款,部分购房者已选择了“弃房断供”退出市场。

  此前有传言说温州有1.5万套房产断供,但是温州银监分局用数字回应称,7月底辖区内42家银行业金融机构的调查结果显示,“断供房”即“弃房”现象的确存在,但数量可控。银行按揭表明只有580例房产断供,处于不良贷款状态的房屋为2584套。其中“抵押+保证”贷款风险最为突出,有397例,纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。
  显然,这区区数百套问题房只不过“星星之火”,完全可控。那么,我们是不是可以高枕无忧呢?
  这需要回归到商品房的常识上来。这个常识就是房子不怕买,就怕买了不住;也不怕投资,就怕投机。近十年来,在房价没有最高只有更高的飞涨年代,更多的人打着投资房产的旗号,其实是在投机。可以说,很多这样的投机分子都发了大财。“温州炒房团”攻城略地,几乎是战无不克攻无不胜。受其影响,全民都开始了炒房开始了投机。每个人身边都有炒房发大财的榜样,炒房成为最有利润最赚钱的行当。直到现在,还有许许多多的人,手里有了钱,一不做二不休,先拿到楼市里来,千方百计买套房放那里,等着很短时间内升值。眼看着最初投入的钱,一年之后大赚特赚,两眼冒出了绿光,难怪没几个人愿意去做其他实业了,买套房坐等利润,这真是天底下最好的买卖啊。当然,也是成功率最高的投机,有时候令人怀疑,这还叫投机吗?这简直就叫随心所欲拾钱。
  然而,动辄每平米一两万元的房价,跟老百姓的收入相比,还是差了一大截,有着天上地下之别。就拿中部城市来说,每套房上百万元,这对于大多数家庭,显然是难于承受的。可是,市场上,就这些百万元的房产比比皆是,楼盘开盘之后,竟然很快售馨。这就奇怪了,既然多数人买不起房子,那房子哪里去了?答案只有一个,那就是这些天价房都被用来投机了。一些城市频频闪现的“鬼城”就是明证。
  今年8月,温州商品住房平均销售价格为1.70万元/平方米,同比下降3.41%。至此,温州楼市已经连续24个月下跌,与2011年初的价格顶峰相比,眼下的温州商品房价格平均缩水幅度为26%,部分高档住宅的价格已经“腰斩”。另一组数据却说,国家统计局9月18日发布的70大中城市房价指数显示,除温州外,其余69个城市均为上涨。一个“一枝独降”,一个“全面飘红”,这预示着什么呢?
  笔者认为,答案还在“温州炒房团”上,炒来炒去,温州的房价先上了天。今天,温州始现“弃房断供”,是个好事,起码表明,温州楼市的泡沫开始破裂。不要小瞧了这几百套房断供的能量,绝对有“星星之火可以燎原”的必然。作为对投机者的“回报”,断供之后,如果房子拍卖的收入依然资不抵债,那么投机者的财产会被继续执行。这种“回报”早在预期之内,不必大惊小怪。
  所以,温州“弃房断供”一定会星火燎原,我们对此应该充满期待。

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