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wzcxj0910 的博客

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日志

 
 

从炒房团到弃房团 温州人1万套房产丢给银行  

2013-09-23 07:02:38|  分类: 法制论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据报道,到2013年8月,温州房价已经连续23个月下跌。温州人曾以四处炒房闻名,现在,忽冷忽热的政策让他们心惊胆颤。在经历了四万亿宽松狂潮以及接踵而至的楼市限购政策之后,连续下跌23个月的房价,让越来越多的温州人将房产丢给了银行或法院。

  2013年8月中旬,国家统计局公布了最新的全国70个大中城市的房价,69个城市都在同比上涨,唯有温州,仍在下降。至此,温州已经连续23个月同比下降。

  更触目惊心的是,越来越多的房主放弃了正在银行做按揭或者抵押给银行的住宅、经营性房产。一位不愿具名的房地产业内人士从多位银行亲友处核实的信息是,这个数字已经超过了1万套,如果按照每套100平方米来计算,100万平方米的量已经超过了2012年温州全年新盘供应量。

  截至目前,温州的央行系统尚无法提供准确的官方数据。许多被作为资产处置的房屋,进入法院系统,但法院也未能提供统计数据。

  但可以佐证的是,温州产权交易拍卖行2013年上半年完成的拍卖金额相比去年和前年都是接近一倍的增长。“其中绝大多数拍的是房产。”该拍卖行拍卖总监反映。

  “根源还是过去两年整个温州经济出了问题。”央行温州中心支行一位负责人指出,单纯因为房价下跌继续供房不划算而放弃房产不再供按揭的,依然只是个别现象,银行系统跟房产相关的不良资产主要还是来自抵押贷款。

  2011年9月,“眼镜大王”胡福林跑路事件拉开了温州这场经济危机的序幕,民间借贷链条迅速断裂,越来越多的温州商人被追债,以致跑路、自杀。如今,这场危机正在蔓延到金融系统。

  “2011年到2012年上半年是企业感觉最难的时候,2012年下半年至今银行系统也难过了。因为往往是在危机爆发一年后,才开始进入大规模的资产处置阶段,而房产,永远是资产处置的重点。”前述央行温州中心支行负责人解释。

  自2009年起,温州的民间借贷开始进入一个逐渐疯狂的状态。一开始的利息还只是月息2分3分,发展到2011年年中温州金融危机全面爆发前,根据央行温州中心支行的调研数据,利率水平超过了历史最高值,月息6分甚至更高,这意味着100万的民间借款每年要还的利息就高达72万元。

  报告指出,约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。

  温州民间借贷涉及之广,根据央行温州中心支行的报告可以看出,“大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷”。

  钱从哪里来?除了从实体经济抽血之外,更多的民间借贷资金的源头是银行,而房子就是他们撬动资金的重要工具。

  杭州银行温州分行的一位部门负责人详细解释了这个资金流动的链条:不少温州人在买房之后,选择先将按揭贷款还上,再拿去银行做抵押贷款。一套500万的房产,无论是按揭还是抵押,一般最多只能在银行贷出300万元。奥妙在于担保的放大作用 担保公司可以作为中间担保人,协助房主多贷剩下的200万元出来。“只要房价是上行的,担保公司就没有任何风险”。

  银行自身当然也在不遗余力地向外放贷。2011年,温州GDP是3351亿,年末贷款余额是6194亿,是前者的1.8倍。据保守估计,温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3,而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。

  一些房地产商没有熬过这个难关。2012年1月,湖南岳阳的温州商会会长白洪光用钢丝绳结束了他年仅42岁的生命,他在岳阳和温州开发了十几个房地产项目。离世仅仅一个月前,白洪光的朋友还跟他一起去考察了一个新的地块,“他当时仍然在想办法讲故事,想通过一个新项目融钱,来偿还前面的巨额债务。”白的朋友回忆。

  曾经引领全国炒房风气之先的“温州炒房团”,在2010年开始的“限购”政策之后,慢慢淡出公众的视野。其中一位炒房团团长,曾经坐拥价值7000万的房产,因为房价下跌资产缩水三分之一强,而此前炒房的资金几乎全部来自温州的民间资本,只能降价卖房。很多豪宅有价无市,撑到2012年下半年,各路债主开始纷纷上门。

  其中一位债主说,他在2011年借出了200万元,2013年5月去要钱,就被告知,要么拿走八成的本金,要么拿走两套房子。

叶檀:温州房地产泡沫崩溃房价狂跌警醒世人

温州房价急转直下,房地产作为最重要的处置资产已有1万套流向市场,如果按照每套100平方米来计算,100万平方米的量已经超过了2012年温州全年新盘供应量。以保守的每平方米1万元计(8月温州市区每平米均价21696元),冻结的资金约有100亿元,很有可能,这些财富很可能会在很短的时间内迅速蒸发,相比而言,温州2012年GDP为3650元,排名浙江省第三,增速倒数第一。

    每个地方政府都希望加大投资、维持经济高速增长、维持房地产泡沫不要崩盘。温州、鄂尔多斯等城市的案例显示,泡沫不是想维持就能维持的。

    把温州房价下降归咎于央行加息或者限购属于一叶障目,泡沫大到一定程度,一根稻草就能压垮一整辆车,无论这根稻草是加息,还是限制房贷。

    温州是中国草根市场经济圣地,三十年发展起来的富庶之乡,温州目前的泡沫化印证了,草根市场经济没有走向实体之路,而是走向无规则的虚拟之路。当实体经济发展到一定程度,需要从低端向中端发展,此时实体经济需要一系列配套的更为完善的游戏规则。品牌商需要对品牌的保护,需要对创新技术的切实的捍卫,需要高端的服务业为实体提供无微不至的服务,从金融到法律各方面的市场介入。

    很遗憾,温州的发展历程说明温州欠缺市场化向纵深发展的能力,利用紧缺时代的低端大生产模式获得第一桶金之后,他们抱着第一桶金不知所措。温州类似于“小姑娘”之类的原始融资游戏玩了三十年,经济周期下行高利贷市场崩盘的悲剧一再出现,说明依靠当地自身的力量,他们永远无法弥补上制度、人才、文化上的欠缺。遵循利润最大化的原始嗅觉,他们奋不顾身地扑入炒房、炒金、高利贷的泡沫链条,没有实体经济、权力经济支撑的泡沫游戏,充其量是一场小规模的庞氏骗局。

    温州的金改是温州浴火重生的契机,雷声大雨点小的金改现在留下了交易并不活跃的借贷平台供人唏嘘,这座城市三十年前在巨大的经济压力下破釜沉舟的勇气逐渐消失,失去了野蛮生长的成功基因。目前控制得极其严厉的金融体制,对温州雪上加霜,这座市场经济的重镇甚至没有培育出一家有特色的当地银行,远不如其近邻台州。浙江电视台采访温州当地经济,为了借贷设立的平台公司大多成为僵尸公司,银行以续贷为幌子对企业抽贷,以往最为活跃的民间借贷市场,现在数九严寒。

    其实,何止温州,房地产泡沫崩溃之处,我们无不看到低端的制造业,横生的高利贷,以及疯狂的房地产泡沫。中国经济版图上分为房地产泡沫茁壮的地区与房地产泡沫摇摇欲坠的地区:前者的经济数据非常亮眼,固定资产投资支撑了当地经济的发展;后者陷入一片愁云惨雾之中,民间借贷冻结,房地产价格如飞云直下,银行避之惟恐不及。

    温州不过是其他城市的先行样板,未来有两条路可走。或者,得到更上级政府的重视,大量基础设施建设投资于当地,让当地走出困境。这条路是政府主导经济的不归路,结果是消灭中国经济中残留的市场基因,让东中西部一起过上靠老天撒钱吃饭的日子。或者,横下一条心推进市场化改革,以市场金融机构大力推进并购重组清除僵尸公司,以此培育适应温州当地的金融服务、法律服务业。温州民间的市场动力、民间资金得到重生,温州的房地产业也将借由实体经济的振兴得到重生。

    如果政府在温州经济萧条中只得到一条教训,不轻易推出严厉的限购等举措,以免因房地产泡沫崩溃作茧自缚,那么中国的经济终将在温州式泡沫的蔓延中历尽劫波,如果将温州的经济衰败视作制度对市场的束缚,不仅温州,中国的经济也将在更高层面上重生。


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