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wzcxj0910 的博客

翩翩何所似,天地一沙鸥

 
 
 

日志

 
 

乐见温州楼市 成为风险样本  

2013-09-22 06:16:11|  分类: 家庭教育 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前温州正在经历着剧烈的楼市风暴。由于房价持续下跌,温州房屋成交价不足偿还银行贷款的“倒挂”现象愈演愈烈。据报道,一些之前高位买进的商品房价格如今仅高出银行最大贷款一两成,若房价在现有基础上再降10%左右,理论上这些商品房将陆续面临“倒挂”风险。报道援引一位温州基层法院副院长的话说,自2011年民间借贷危机以来因银行起诉被该院查封的房屋超过3000套。温州房价调整促发的个人“弃房”或“跑路”案例,已引起舆论对社会信用风险的普遍担忧。

有舆论认为,温州应该进行政策调整以阻止房价下跌甚至促成稳中有涨,以消除银行房贷风险和保全社会信用体系。无疑,这是一个办法。但遗憾的是,这是以往房价屡调屡高逻辑下的心理惯性,也是投资者、担保者及相关银行敢于不顾投资的风险天性、大资金高杠杆投资炒作房地产的心理盾牌。因为他们知道,只要敢做且做得越大,政府就越不敢严厉调控,否则房价深跌的后果大家都背不起。这种博弈心理是中国房地产调控的巨大障碍,时刻考验着调控政策的持续性和有效性。

中国楼市调控中道德风险的严重性可见一斑,但新一届政府已表现出保持经济持续健康发展和结构转型升级的不同寻常的政治决心,这可能会让这些投资者的如意算盘失算了。

房子是中国百姓消费规模最大的单项商品,2012年商品房销售额达6.4万亿,房地产消费占居民消费的比例高达34.2%,房地产业已经成为巨大的居民财富“吸金器”,把中低收入阶层老百姓的财富基本吸光了,甚至变成房奴。房地产业投资品属性的畸形膨胀和以房地产为枢纽的居民财富——政府投资转化模式已严重阻碍了新形势下以内需增长为方向的经济转型升级。

在中国经济面临内外多重压力下,结构转型升级、改变旧的以房地产投资为枢纽的经济增长模式已迫在眉睫,坚持楼市调控不仅仅是新一届政府的民生和政治自觉,同时也是中国经济健康持续发展的必须跨越之痛。温州房价出现深度调整是本轮调控的积极成果,改写了此前中国楼市投资只赚不赔的传统。

笔者认为,如今的温州楼市已经成为中国房地产投资风险教育的最好样本,在中国经济转型升级的关键路口,温州楼市的调整阵痛对中国经济发展和转型具有极其重要的深远意义。

首先,温州楼市高台跳水造成断供和弃房现象确实有所增多,但引起局部系统性风险的可能性不大。占比较大的刚需和改善型购房贷款杠杆率低,信贷质量较好;产生“倒挂”的房源主要出现在之前热炒的高端物业中,炒房资金基本来自各种渠道的银行贷款,但对于这部分风险,贷款的绝大部分还是能被房子覆盖的。一般房贷评估价按成交价八折、最大抵押贷款按七成计算,可贷款额为房屋成交价的56%,即使个别豪宅价格腰斩,房贷的大部分仍被覆盖。与2010年调控前比较,今年7月份温州新建商品房价格平均下降17.9%,对于那些跌幅较大的新建商品房,价格比最高峰时下跌了30%-40%。

因此,即使出现“倒挂”现象,银行贷款的绝大部分还是有保障,不会引发局部金融风险。另据温州银行界人士表示,纯抵押贷款出现“弃房”情况比较少,更多出现在“抵押+担保”贷款环节,这部分贷款总的占比要更小些。

其次,温州楼市风险暴露有助于逐步化解房地产系统性风险。中国房地产业到底有多大泡沫仍有许多争论,但一个基本共识是,热点地区房价太高了,已远远超过普通居民购买力。在房价单边上涨的情况下,大量其他产业部门资金游离到房地产业,担负储蓄-投资转化器的房地产业在不断固化房地产及相关传统产业的枢纽作用,严重阻碍了经济转型和产业升级。

一个明显的例证是,中国几乎所有的重要性企业均或多或少或明或暗地涉及房地产业,而那些可能引领未来经济发展的新型战略产业因风险大、前期投入多回报低,面临严重的资金和制度短缺。一方面是房地产价格增速明显快于经济增长和居民收入增长,一方面是新型产业裹足不前,经济发展潜力受到严重威胁。这种情况下,快速上涨的房地产价格终有一日将失去经济和收入支撑,房地产业乃至整个金融系统性风险也越来越大。如今,温州楼市风险提前暴露,是中国房地产业回归健康发展和中国经济转型升级必经的坎,也给如今频出的“鬼城”、“空城”敲响警钟。

此外,数据显示,温州多项经济指标因楼市调控从此前浙江前列滑至垫底。在16个主要经济指标中,2012年温州人均国内生产总值、GDP增速、财政总收入等9项指标倒数第一,另有4项倒数第二。这一方面表明房地产产业链在地方经济发展中的重要作用,另一方面也表明地方政府坚持楼市调控的一系列现实压力。经济指标逆转也成为舆论呼吁温州放松调控的一个重要理由。

在笔者看来,这仍是唯GDP思维作祟,让地方政府承受如此压力确实不易,好在新一届政府已在着手优化地方官员政绩考核,更倾向于环境、民生改善和经济社会可持续发展。

在经济持续回落的困难环境下,坚持楼市调控不放松彰显了中央维持房地产业健康可持续发展的坚定决心和信心。这将给敏感的温州民营资本强烈信号,开辟新的未来才是利益最大化的决策。温州人民曾经领中国改革开放风气之先,成为中国民营企业发展大本营,成为中国经济最具活力的地方。笔者愿意相信,在新的政策引领下,痛则思变,首先尝到转型之苦的温州将可能再次走在中国经济转型创新的最前沿。

温州楼市调整提醒楼市投资投机风险已经到来。如今温州楼市风险样本十分难得。风险是最好的投资者教育方式,那些热衷“击鼓传花”的投机者们或许真正明白了,收益与风险相匹配是投资永远的本质规律。只有让各相关主体真正承担起投资损失风险,才能有效改善楼市投资投机氛围,给中国楼市健康持续发展和经济转型升级创造一个良好环境。


松绑“限购令”救不了温州房价

温州日前对限购政策进行微调。温州市户籍居民家庭如果已在温州市区拥有一套住房,可以再购买一套市区住房,名下无房的可以购买两套。

舆论关注温州楼市松绑“限购令”大概已有一周时间。之所以高度关注,主要是因为温州为全国首个放宽楼市限购令的城市。温州“限购令”的转向,会不会引发其他城市效仿,会不会成为楼市政策转向的标志?显然,这是舆论下一步最为关注的问题,因为不久前的政治局会议上讨论经济问题却没有提及房地产调控,市场上也普遍认为政策走向不明朗,在这种背景下,政策层面的任何动作都容易引发猜想。

事实上,温州松绑“限购令”只是一个“自选动作”,与国家宏观政策走向没有关联。而这个“自选动作”完全是为了拯救地方房价。据悉,国家统计局发布的全国70个大中城市房价数据显示,温州是唯一5月和6月房价均同比下降的城市。2011年9月以来,温州房价连续22个月同比下降。另外,上半年温州国内生产总值增速仅为7.4%,远低于浙江省8.3%的增速。可见,松绑“限购令”既救房价又救GDP。

拯救房价无疑有利于GDP增长。但要看到,在温州房价坐上“滑滑梯”的趋势下,通过松绑“限购令”拯救不了房价。因为,温州高房价在过去已经严重透支了购买力,再加上温州房价目前仍然偏高,怎么可能一救就灵呢?

有数据显示,截至2012年年底,温州市区商品住宅库存达83.67万平方米,较2008年楼市低迷时的库存量37.53万平方米还多了46万平方米。楼市库存压力显然已经很大。温州大学房地产研究所的数据显示,2013年温州市区商品房新增供应量将会达到近80万平方米。两者相加,今年温州楼市供应量将高达160多万平方米。这对于一个三四线城市来说,短期很难消化。

在笔者看来,目前不需要拯救房价,因为拯救房价的目的是为了让房价由降变涨,在房价还没有下降到合理水平的情况下,房价由降变涨并不是好事。而比较可取的办法是,不采取行政手段松绑,让房价自然下降到合理水平,或者说,由市场来决定房价涨跌。何况,温州楼市的购买力也不足。一是温州楼市的资金不足。当初房价“疯”涨是因为炒作,但如今民间投资资金已对温州楼市产生恐惧感。二是温州城市人口也在快速流出,近几年温州市人口每年都要减少10万人左右,而新增人口却没有明显增加。因此,即使松绑“限购令”,温州房价也难以由下降变为上升。

温州限购调整不具普遍性 机构看好3类房企

据媒体报道,温州近日放松了住宅限购政策,之前过严的限购政策回归到国务院统一规定的各地限购标准。2011年温州下发《关于落实住房限购政策有关问题的通知》,自2011年3月14日起,本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,要暂停其在本市内购房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。

调整后,温州本市户籍家庭尚无住宅的由可以购臵1套增加至2套,有1套或有1套以上的家庭限购政策不变。

安信证券研究报告认为,由于民间融资问题导致温州房地产市场较为特殊,最近两年温州房价的波动在全国范围内并不具有代表性。

一、出台背景特殊

1.2011年限购政策严于国务院要求。本次温州政策调整是对此前政策过严的纠偏,2011年出台限购政策时,温州房价上涨幅度远高于全国平均水平。

根据百城住宅价格指数,2011年中温州房价较去年同期上涨超过30%,而全国三线城市仅在10%左右。但由于限购作用及温州等地区民间借贷危机的爆发,温州房价从2012初逐月下滑,当前温州月均房价较去年同期下降14%,较2012年的最高点下降26%,而目前全国百城均价和三线城市均价同比上涨7.9%和2.7%。

2。上半年销量较好,但库存仍创新高,未来库存将持续上升。由于基数原因,截止目前温州住宅成交同比增长124%,7月成交35%,好于全国水平。

但库存仍同比增长40%,并且由于上半年土地成交量过大,前7月住宅用地的规划建筑面积已成交160万平,远高于去年全年的66万平和2011年的46万平,可以预计未来库存仍将持续上升。

3。房地产投资仍为负增长。今年温州房地产投资增速远低于全国水平,上半年温州房地产开发投资297亿,同比下降1.9%,而同期全国同比增长20.3%。

二、不具备普遍性,影响较小

安信证券认为由于民间融资问题导致温州房地产市场较为特殊,波动较全国来看并不具有代表性。未来极少数限购政策严于国务院标准,而楼市基本面逐渐恶化的城市有回归全国限购标准的可能,但影响甚微。下半年主导地产股的主要因素已回归基本面。

安信证券维持此前的观点,地产股低位反弹。再融资呈现大幅扩容的态势,放开的概率也越来越高。但受到基本面及通胀的抑制,难有趋势性机会。看好三类公司的表现:一是预收账款高,有潜在集中释放可能的香江控股、滨江集团、华夏幸福;二是估值极低,释放业绩动力强劲的冠城大通。三是历来依靠大量融资实现高增长的优质地产股,阳光城、荣盛发展。

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