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wzcxj0910 的博客

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日志

 
 

温州破解土地瓶颈:清理和再造成左弓右剑  

2013-08-07 00:18:32|  分类: 法制论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从龙湾机场到温州市区,道路两旁曾有多达两万亩的大片房屋废墟,当地人戏称为“地震过的片区”,直到2010年刮起“拆违风暴”,方陆续被拆掉。

  在“七山一水二分田”的温州,900多万常住人口主要集中于沿海沿江2000多平方公里的区域内,城市规划建设又主要集中在200多平方公里的狭小区域,局部区域人口、产业过度集中,空间承载压力巨大。

  受制于土地瓶颈,前几年许多温州企业大举外迁,资金亦随之外流。

  温州市祭出的破解法门,为开创新空间并提高使用率,即整理城市中低效利用的土地,用拆违、滩涂围垦、土地挖潜等多项措施向城中村、海洋、山地要资源。

  拆违阵痛

  温州市区中散落着数百个城中村,巷道狭窄,商贩密集,人群熙攘。违章搭建鸽笼式的小屋和简易厂房出租,是许多村民的主要收入来源。

  据统计,在温州将近400万外来人口中,大多居住在城中村里,以小工厂做工、廉价餐饮店和其他较低层次的服务业为营生。其居住区水电乱接、隐患严重,使得温州的火灾发生率常年高居浙江省前列。

  “过去从未有过产业布局,也少有城区整体规划,温州民营经济最突出的表现便是散乱无章。一些制革、电镀、造纸等高污染的家庭作坊成为了城市的伤疤。”温州市副市长胡纲高说。

  为改善城市环境,2010年下半年开始,温州推进拆违工程。截至2012年年底,市区共拆违近2000万平米,其中乐清、瓯海等县市全年拆违均达数百万平米。今年,按照浙江省“三改一拆”规划,温州将确保完成1500万平方米拆违。

  胡纲高介绍,执行拆违政策以来,今年一季度工业用电量同比下降约10%,整体产值却上升2%,成效显著。

  温州市国土资源局局长陈景宝表示,拆违后,土地腾空率比较高,再利用时并非全部用于工业或商业,很大部分将成为公共设施。

  拆违三年后,温州市区的绿化面积大为改善,各种公园随处可见。

  不过阵痛难免。一位乡镇官员反映,拆违过程中,一些原本可能成长为优质企业的个体户消失了,一些尚处发展初期的小微企业也因此成本骤升。在龙湾区,在一个产值规模位列全国前列的不锈钢产业基地看到,大片仓库被拆除之后,数千平米的不锈钢产品散落在道旁,用铁链简单围住。

  此外,前述乡镇官员还介绍,早年因为计划生育工作导致干群关系恶化,如今又难以避免拆违所引发的争端。

  “这是必经之路,也是淘汰落后产能的速效针剂,让温州最终能有空间来舒展筋骨。”陈景宝表示,“即便是痛,也是必须承受的成长阵痛。”

  解决争议的关键,在于政府能否尽快妥善安置居民和企业。

  胡纲高表示,温州市政府今年特别重视拆建结合、拆转结合和拆改结合,将拆违与绿化、农房改造、项目建设和产业转型升级相融合,以综合施策来巩固拆违成果。

  据悉,近年来温州各级政府已经建成了800多万平方米的标准厂房,用于安置小微企业。

  土地饥渴

  温州重力度、高速率的拆违,源于对土地要素的饥渴。

  温州市国土资源局统计,全市土地总面积12064.77平方公里,其中平原面积仅2059平方公里,只有沿海沿江1000多平方公里适合城市化和工业化建设。

  2010年实施拆违之前,当地工业用地均价为645元/平米,比同省的宁波高出263.2元,更是嘉兴、绍兴、苏州、无锡等市的2倍多。

  与此同时,外地省市大多以极低甚至零地价来温招商,大量温州企业因扩产需要而被迫外迁,资金也随之外流。

  对外迁企业的调查显示,归因于“用地紧张、土地资源不足”的比率达66.5%,高居各项因素之首。

  “企业长期无序发展,并非缺乏扩张意识和能力,而是温州未能给予其扩张生长的土壤和环境。”胡纲高表示,不少企业在温州本地仅有二三十亩地,半城市化与经济低、小、散业态互相强化,企业稍有规模就出走外地,温州只能停留为“中小企业的孵化器”。

  温州本地的招商引资之难亦可想而知。工商银行温州分行一位人士称:“一方面由于项目质量或行业前景欠佳而搁置,造成土地浪费,一方面由于土地资源制约,大型央企、民企进不来。”

  既要弥补历史欠账,又要满足新发展需求,土地资源和建设需求的矛盾日益加剧。

  根据测算,到2020年温州城乡建设用地规模缺口将达40万亩,即使存量土地能够实现理想化的全面更新利用,仍将有20万亩左右的缺口。

  盘活存量,再造增量

  清理和再造,是当前温州破解土地难题的左弓右剑。

  多年来,因项目审批程序、城市规划调整和资金不到位等原因,温州“转而未供”土地达9.3万亩,另还有1.2万亩“供而未用”的闲置土地,总量上足以建设出两个龙湾经济技术开发区。

  如果以2010年温州龙湾经济开发区115亿元的GDP总量来计算,相当于每年有近230亿元的GDP“烂在地里”。

  “若能彻底清理,足以保证未来三年的供地缺口。”陈景宝说,目前的清理目标是每年2万亩左右。

  同时,温州市政府推行旧村改造,用楼房取代农村平房,以增减挂钩方式变通地来为城市提供重新规划的良机。

  按照陈景宝计算,从2010年到2012年,存量土地共清理9.7万亩,三年时间基本清理了十年的遗留问题。

  此外,土地低效利用也长期困扰着温州。

  温州市国土资源局资料显示,全市旧村庄、旧厂矿、旧城镇等城镇低效用地约32.4万亩,占城镇建设用地总量的30%。全市建设用地的二三产增加值产出仅2.8亿元,相当于宁波的80%和杭州的60%。

  因此,盘活存量的难度和速度还无法完全满足需求,需要土地增量再造。 “滩涂围垦是这两年的重头戏。开发得当,温州可能成为浙江省乃至全国用地空间最大的城市之一。”胡纲高表示。

  此外,温州70%的国土面积是山地,仅去年一年,温州就通过“上山”共垦再造出近1.37万亩耕地,希望再造一个“山上温州”。

  陈景宝介绍,市政府重点谋划的瓯飞工程一期约13.3万亩,为全国单体面积最大的围垦项目,已于去年9月获批,加上毗连的龙湾二期和丁山三期围垦项目,可以在瓯江口和飞云江口之间形成20万亩的成片圈围,跟市区现行建成面积相差无几。

市场价值回归 温州楼市品种频出“新款”

作为金九银十前奏的8月,温州楼市迎来了蓄客营销的高峰期,各个楼盘使出浑身解数,招揽客户,楼市活动连连。细心的购房者会发现,早已是刚需当道的楼市近期有了一些新的变化,商业项目、养生地产、景观别墅等多种楼市新产品跟随着刚需的热度,亮相楼市,大力推广,一反楼市住宅当道的常态。

  土地放量 温州楼市迎来转变窗口

  今年温州楼市土地放量是一个绕不过去的话题。2013年上半年,全市共出让商业、住宅和商住类土地102宗,总出让面积247.63万平方米(合计3714.47亩),可建筑面积551.24万平方米,总成交金额为153.6亿元。其中:市区(包括鹿城区、龙湾区、瓯海区、经济技术开发区)共出让商业、住宅和商住类土地31宗,总出让面积117.27万平方米(合计1759亩),可建筑面积256.64万平方米。

  半年来全市出让土地规模远远超过2012年全年1271亩的出让总量,环比增长84.34%,同比增长454.46%。

  继7月温州成功出让11宗土地后,8月我市又拟出让土地39宗,总面积为1157.6亩,可建筑面积为168万平方米,其中城镇住宅与商业地块17宗,规划住宅建筑面积超过90万平方米。

  土地供应的上升,会带来价格的下滑。

  今年以来,温州楼市价格一路领跌,闻名全国。上半年温州三角洲房产营销机构总经理陈好表示,温州楼价的领跌是数据化的领跌,呈现两面性,一方面经历2012年楼价泡沫挤出,房价、地价早已大幅下降,而新土地放量和一手楼盘推出大多在副城区,环比同比主城区楼价数据下降是必然的。

  经历3月份二手避税型交易暴涨,为避交易税不升反降,通过几个月的集中收件分期登记统计,下降亦正常。另一面4~6月一二手楼市逆转,二手爆降,一手市场连续涌现“日光盘”,刚需放量推动改善型客户跟进,户型结构优化、功能丰富、面积压缩、总价降低和楼市泡沫压出、价格见底有很大的关系,在未来,数据化的持续领跌和一二手市场的冰火两重天将继续演绎,“土地供应上升,市场价格下滑,交易量坚挺,温州楼市市场价值回归,市场迎来新的转变窗口。”

  刚需户型依旧是主力产品

  随着土地、政策与市场价格的变化,温州的房开商也积极转换脚步,一改原先纯高端豪宅开发计划调整为刚性需求的中小户型的开发建设和销售为主,户型主力面积集中在90平方米左右的三室两厅两卫,而在未来的市场产品线中,刚需及改善型户型比例将会创出新高。

  今年以来,温州楼市悄然调整产品线以适应市场需求。外滩首府,户型面积82平方米起,金域中央户型面积80平方米起,公园天下户型面积76平方米起,户型结构进一步被调整。

  刚需产品受青睐与房地产市场调控的影响不无关系。业内人士认为,在严格的调控政策下,高端住宅的销售受阻并影响房企现金流,房企不得不开发周转速度更快的刚需产品。

  陈好表示,目前楼市产品更趋向于满足家庭人口居住需求,而不是面积的大而无当,三房两厅两卫的刚需置业从90平方米向80平方米乃至更小面积发展,压低总价,让消费者轻松置业。

  刚需放价跑量,以改善消费需求拉动利润,100~140平方米房型成利润追求主力,房型空间、布局、实用性大有提升,双套房、私家电梯、一户一梯、阳光卫浴成新盘噱头。

  楼市产品悄然丰富

  有关注房产的市民最近一段时间内不断发现温州楼市新产品不断,文成御景湾项目,主打养生牌;早已为市场熟悉的雁荡小镇也在加大推广力度,推出了小商铺产品;而华中地产的楠溪云岚项目则规划建设成养生别墅项目。中梁地产在加大住宅产品户型转换的同时,加大了对商业地产的投资,瓯海中心区的亿象城项目规划已经显山露水。

  据介绍,温州地产市场即将进入板块战国时代,相对消费者而言,交通畅达了,置业需求的选择也多样化了。瓯海中心区、滨江商务区、湿地南湖区、梧田龙霞区、龙湾中心区,乐清雁荡,文成、永嘉……每一个板块都有对应的优势和吸引力,关键还是看产品品质和户型设计,在满足主力客群基础居住需求的同时,给予更多的附加值赠送,也由此催生温州地产户型的变局时代。

  在产品线的布局上,房开商开发新的产品形态正是意在维持项目的盈利能力。与普通住宅相比,商业地产、养生地产项目由于目前市场开发量较小,市场供应有限,而形成独有的定价体系,保证房产品的利润率。而对于市场来说新的房产品满足了不同人群的需要,丰富了市场结构。

  行业人士表示,商业地产业态的丰富则是对盈利能力的弥补。同时,多年来的楼市调控主要针对住宅地产,商业、旅游、养老等地产业态受影响较小。多业态的产品线组合可以有效地抵御政策和市场风险。

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