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wzcxj0910 的博客

翩翩何所似,天地一沙鸥

 
 
 

日志

 
 

炒房如同“谈恋爱”“青春期”最值钱  

2013-08-02 22:13:53|  分类: 家庭教育 |  标签: |举报 |字号 订阅

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人物简介:

  伍哥,60后,微胖,蓄一缕胡须,很有型。餐饮业老板,广州某知名连锁素食餐馆就是其旗下的一个招牌。除了热爱老本行、资深吃货这个招牌外,伍哥投资房产的经验十分丰富,笔者也是某开发商“牵桥搭线”认识他的,该开发商的操盘手称:“一开始就惊叹怎么做饮食的都能这么有钱,后来才发现,哇,这个人混楼市的经历比我还资深得多。”据说,伍哥经手的物业多至上百套,用这个“绯闻”询问他时,他摇着头说:“没有没有……”让他给出一个确切的数字,他思考了半天仍不肯说出一个具体答案,“几十套应该有,上百套嘛,应该还不到,继续努力,继续努力吧。”说完,便爽朗地哈哈大笑起来。

  此前,伍哥经手的物业基本都是一手楼,九成是短线操盘,他屡屡在开盘时逢低吸纳,微利就转名出售,出手“快、准、狠”。伍哥坚定地认为,房子也有“青春期”,其投资价值最大的时期,一般不会超过10年,所以一定要在这10年内实现房子的变相增值。“和女孩子一样啊,青春是很短的,二十来岁不谈恋爱。等到三十多了,就会发现价值大不如前了,也没那么多人追了!”

  对于大部分市民来说,短炒应该是难度不小的技术活儿。

  但对于伍哥来说,在他的“字典”里,所谓的“炒房”当然指的是“短线投资”,“长线持有那不能叫‘投资’,应该叫‘理财’”。所以,伍哥谈的全是短线持有物业的投资经验。不过,最近几年,由于有“5年内转手要征重税”,且有限购、限贷等政策的束缚,伍哥这招也许也不太好使了。伍哥也坦言,炒房的黄金时期已经过去了。但是他仍然坚定地认为,就算不是抱着炒房的心态,只要有“投资”的想法,持有房子一般都不要超过10年就转手。除非你是当存银行,只是想拿租金抵通胀那就另当别论了。

  炒房做到又快又好

  伍哥说,他自己从来不买楼龄太长的物业,持有物业也从来没有超过5-8年。

  伍哥自己比较得意的一次投资是在2004年,当年,凯旋会这个在二沙岛对面的豪宅项目开盘,售价只要1万元/平方米左右,但两年后的二手价已经超过2.5万元/平方米,利润达到了150%。“1万元/平方米在当时的洋房市场已经算是天价了,很多人都不看好,觉得太贵,但我一下子就买了5套。”伍哥有些小得意:“我看中它的稀缺性,很明显,这个地段不会再有同类型的房子出售了。”

  凯旋会是伍哥短炒收获利润较高的一项目,不过,短炒速度最快的莫过于2007年的一次操作,他曾经在一个月内买卖两套房子,“几乎是刚一买进马上就卖出。”一出一进差不多有50%的赢利。

  最近几年,由于限购政策影响,伍哥不常碰住宅物业了,不过,他也没闲着,去年他在珠江新城和朋友一起购入了三层某超甲级写字楼,据称到目前的盈利空间也相当可观了,伍哥说,珠江新城也没多少货了,价格还会再涨。今年年初,伍哥又入手科学城某豪宅盘,当时该豪宅盘的售价在同板块中算是数一数二高的了,但是伍哥认为好房子的升值速度会比一般素质的房子要快。所以,他不会买目前该板块热度非常高的刚需盘,而是购入了他认为“资源比较稀缺的好房子”。至于什么时候打算卖?伍哥说:“一般也不会超过6年吧。”

  建议持有房子不要超过10年

  伍哥认为,出售房子的最好时机是楼龄满5年,而又未到10年这段“青春期”,因为就房子自身价值而言,这段时间是最值钱的。

  尽管伍哥也认同高素质的二手楼同样有不小的投资价值,但他认为大部分楼龄太长的物业,其升值空间都不及高素质的一手新楼。而且二手楼的投资技巧要靠淘,对于业务繁忙的他来说,实在是太琐碎的“体力活儿”。所以他建议普通的购房者,在淘二手房的时候尤其要注意楼龄,老化的物业要么“博拆迁”、要么有“名校效应”,否则变现转手的能力不会太强。

  秘诀“青春期”撞上“魅力期”

  伍哥投资房地产有自己的一套理论,那就是“10年投资周期定律”与“好房子魅力定律”相结合。

  他认为:“住房也有青春期,跟汽车一样,只是没有汽车那么明显。在他看来,虽然每套住宅都有长达70年的使用权,但如果到了第5年,物业便开始进入维修期,公共照明、电梯甚至绿化都会出现问题。一旦超过10年,投资价值就会逐步走向衰退,小区规划、户型设计等方面都会被市场上的新的升级产品取代。那么,就房子自身的价值而言,它的增值空间及增值速度就会受到限制。

  另外,在自己能力范围内,看好一个楼盘,要尽量挑选素质最高的一款产品。“资源越好的产品,在日后体现出来的价值会更高,升值速度会比一般产品快”。比如说,同个楼盘,南向的物业,升值速度通常比北向的物业要快;好户型的房子通常比差户型的房子升值速度要快。

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