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wzcxj0910 的博客

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温州市区新房市场“狼烟四起”  

2013-08-01 18:44:26|  分类: 生活百科 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新房起价没有最低只有更低,礼品派送没有最好只有更好。上周,市区包括中梁外滩首府、公园天下、德信泊林公馆、万科中梁金域中央和华鸿中央公园等新盘,都进行了新一轮的营销推广,各个项目纷纷使出杀手锏,不仅从价格、户型,还从区域价值和配套等有效手段抢滩有效购房客户。近期,有关市区新盘营销战进入胶着状态的信息,已经成为坊间热议的话题。

新盘起价没有最低只有更低

尽管当前市区众多新盘仍没有公布项目均价,但各大项目的起价却基本已亮相,价格更是一个比一个低。

7月份,继华润万象城和国际华府二期开盘后,市区新盘营销战已进入白热化阶段。7月12日,由万科中梁联合打造的金域中央首先发力,第一时间公布销售起价:每平方米16800元起,总价136万元起。尽管起价并不能过多说明房源的总体价格,但这个价格还是在市场上掀起了涟漪。之后,该项目更是使出累计最高优惠约60万元的杀手锏。

你方唱罢我登场,金域中央起价公布之后,在楼面价等条件拥有优势、位于滨江CBD的中梁外滩首府也开始跟进,及时公布了总价122万元起的价格,由于这两个楼盘户型最小面积趋于相同,销售起价也颇有参考价值。

定位类似、开盘时间过于集中,各大项目之间的竞争就格外激烈。在瓯海中心区,之前已上市的国际华府二期均价已近2.2万元,但该区域的华鸿中央公园也直接公布销售起价:总价108万元起,168万元以下130套。根据其最小面积的78平方米,每平方米起价约在13800元。

价格没有最低只有更低的市场豪言再次得到印证。凭借在区域楼面价和品牌价值等方面的优势,中梁公园天下公布的销售起价更有冲击主城价格底线的意思:总价88万元起,让购房者惊讶不已。

目前,同样处于瓯海中心区、已于7月28日开放售楼处的德信泊林公馆,目前还没有公布销售起价。

户型面积没有最小只有更小

曾经,温州楼市是一个供不应求、遍地大户型的年代。今天,温州楼市高端消费直线下降,大户型豪宅几乎无人问津,而中小户型刚需和首改却异军突起。这些产品在创新上更是以满足家庭人口居住需求,控制面积追求功能和舒适度,不再大面积大浪费,产品面积更是大幅度缩小。

当前,众多开发商清晰产品定位、优化产品结构、扩大客户面,通过压低总价,让消费者轻松置业,如之前几年最小面积的90平方米,已向70平方米的小面积发展,三房两厅两卫的刚需置业,也向两房转变。在户型创新方面向来拥有优势的中梁地产,在已经公布的项目中,中梁公园天下的主流户型面积在82-142平方米之间;在同一区域的中央公园最小面积只有78平方米,而德信泊林公馆最小户型甚至只有70平方米,拥有两房。

降低面积,压低总价,已成为市区大多数房开的不二选择。中梁外滩首府的主流户型定位在80-190平方米之间,其82平方米户型就能做到三房两厅两卫两阳台,创新力度让购房者惊讶不已。而即将开盘的金域中央,主流户型定位在80-300平方米之间,也让购房者拥有更多的选择。

户型注重实用与功能多元化

当前,外来品牌房企不断涌入,带来新的开发理念、产品创新和周期利润率观念,推动温州地产开发产品向满足家庭人口居住需求转变,而不是面积的大而无当。

据温州三角洲房产机构总经理陈好介绍,当前众多楼盘户型注重功能,紧缩面积控总价,面积段下降2个层级,刚需在70-90㎡之间,改善在90-140㎡之间;刚需放价跑量,以改善消费需求拉动利润,100-140㎡房型成利润追求主力,房型空间、布局、实用性大有提升,双套房、私家电梯、一户一梯、阳光卫浴成新盘噱头。

陈好认为,今年三四季度虽然面对巨量上市和板块集中放量的竞争,但温州郊县置业需求和主城改善性消费需求已经被激发,新盘由于户型利用率和产品品质的升级,更具竞争优势。推盘量大的同区域内楼盘由于客源的趋同,或将刚需楼盘的起价和总价控制作为面对竞争的主要利器:低起价、特殊楼层特价、特殊群体低首付将成趋势。

“噱头式的营销低价宣传,或许又将成为坊间评论温州楼市降价的口实,但改善性面积区段房型作为各家房开获利的主要产品不会改变,由于改善性客群的价格接受度更高,价格不会有太明显的变化。因此,下半年温州的楼市趋势将是:数据继续领跌全国,楼市实况量增价平,购房者果断出手,开发商闷声发财。”陈好说。

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