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wzcxj0910 的博客

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日志

 
 

温州楼市的警示意义  

2013-07-31 18:25:07|  分类: 生活百科 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 无论是温州(楼盘),还是此前已经陷入困顿的鄂尔多斯(楼盘),两地楼市的冷暖与房价的起落背后,均有着惊人相似的推演逻辑:那就是“成也投资,败也投资”。

  继内蒙古鄂尔多斯之后,温州成为内地楼市“裸泳”的新案例。

       国家统计局数据显示,2012年,温州是全国70个大中城市中房价降幅最大的城市;从2012年下半年至2013年上半年,当其他城市的房价普遍转跌为升甚至涨声一片之时,温州成为屈指可数的房价下跌城市。

  3年前,作为三线城市中的普通一员,温州房价曾经一度狂飙领涨全国,高峰时甚至超出一线城市的北上广深。到底是什么原因导致温州楼市急起直落并成为背离全国楼市趋势的“另类”?

  温州素以民营经济活跃著称,鄂尔多斯则以“羊煤土气”快速致富。曾几何时,作为先富地区和先富人群,两地的社会资金充裕,民间借贷盛行,投资意识领先是它们的共同标签。在日益升温的房地产市场,温州炒房团和内蒙古投资客都曾活跃于大江南北,他们既为曾经低迷的京沪等地楼市加过温、升过热,自身投资获益匪浅,也曾经几度遭遇过房地产调控政策的围堵。在他们的出发之地和大本营温州,房地产领域的投资同样毫无悬念地成为社会资金的不二选择乃至投资首选。

  据温州中小企业促进会的统计,2008年~2010年,温州在房地产市场的投资规模约为1000亿元,而历史最高峰达2000亿元,温州的民间借贷约6成进入楼市。“三线城市,一线房价”成为温州楼市过度投资的最好写照,“全民炒房”则是温州楼市的一大奇观。

  和北上广深等一二线城市不同,尽管是改革开放的先发地区,但温州楼市具有明显的封闭性,外来需求及外来购房者极少,除了能够投资炒房的温州本地人外,聚集在温州的外来人群主要是务工者,在温州购房的可能性很低。市场两极分化严重、缺少中间阶层,这种市场需求结构决定了温州楼市不存在长期上涨的基础。当人口与资金外流、投资客撤离、楼市资金支撑薄弱时,下行趋势就会到来。

  “涨也投资,跌也投资”。资金抽出,投资客撤离,这是温州房价跳水的直接原因。温州房价率先下跌,和当地的经济形势也不无关系,经历了2011年老板“跑路潮”,温州企业经营情况一直没有明显好转。由于此前当地企业大肆扩张、涉足房地产,当持续遭遇企业盈利难、“钱荒”出现,企业必然先从楼市撤离以缓解资金压力。

  当投资性资金对楼市的“输血效应”不再、“抽血”举动却频频发生时,以“限购”、“限贷”为重要手段,以“去投资化”为基本目标的国家新一轮调控政策犹如一记猛拳,让温州这个原本已经风雨飘摇的市场陷入深度调控期。“去投资化”调控,第一个中招的就是温州。温州楼市因此一夜间缩水,最终反映在价格上一路惨跌。

  很明显,温州之所以会在调控中率先领跌,是因为温州楼市在前几年狂飙突进,环境和资金的双重优势导致其房价在全国领涨,正因为此,温州楼市比其他城市泡沫更大。一旦调控常态化,泡沫率先被挤压,震荡也最大。

  2011年至今,温州房价一直领跌全国,且这样的领跌态势很有可能还将延续。今年温州市区新建商品住宅的供应量将达到160万平方米,这个供应规模相当于去年温州市区新建商品住宅销售量的2.4倍,也是销售最高峰2009年销售量的1.5倍。有机构预测,需要大约29个月———也即大约两年半才能消化这些库存。

  “三线城市,一线房价”的温州固然绝无仅有,但温州房价大跌的鲜活剧幕,仍然可以为众多三四线城市敲响警钟。“许多三四线城市都面临同样的问题,只是没有温州如此明显而已。”这些地方和温州一样,房地产市场也同样存在较强的封闭性,投资需求拉动的繁荣很容易掩盖实际需求不足的现实。一旦投资客离场,投资性需求持续减弱,高企的库存将如何消化?其结局很可能和温州一样。

  当人们还在争论中国楼市有没有泡沫以及泡沫是否会破灭、何时会破灭时,温州楼市房价“跳水”已经表明,充满投资的房地产市场难以为继,泡沫终究会被挤破。

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