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wzcxj0910 的博客

翩翩何所似,天地一沙鸥

 
 
 

日志

 
 

房价泡沫破裂后 温州人做什么赔什么  

2013-11-14 22:11:10|  分类: 家庭教育 |  标签: |举报 |字号 订阅

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?还贷还不如“弃房”

??温州的房子到底跌了多少?三四年前曾经创出五六万每平方米的十多个楼盘,如今价格遭遇“拦腰斩”。

??温州市瓯海区的明星楼盘“中梁香缇公馆”曾被炒到每平方米5万多元,如今跌回到了每平方米2 .5万元,600多套住房虽已全部卖出,但只有40多户入住,还有的房屋都被挂在房屋中介等待出售。

??温州中介、银行、法院等相关人士指出,之前房价在高位时,满负荷贷款的新建商品房,如今在房价暴跌后,大都面临成交价低于银行贷款的窘境。比如说,500万买的房子,贷款了350万,经过这场暴跌后,500万已经跌至300万,房产总值还不如贷款多。那么,选择“弃房”还能少还点贷款。

??道理是如此,但真正选择“弃房”的并不常见,因为会白白损失掉首付款以及每月还给银行的资金,更重要的是,个人信誉会受到影响。所以,“弃房”进入拍卖程序并不常见。

??据温州市银监分局对辖内银行的调查统计,截至 月末,全市各类“弃房”共发生595例,其7中,按揭贷款不良余额为4.1277亿元,出现“弃房”的为15例;因经营困难以偿还贷款,而对抵押房产“弃房”的有580户。

??也就是说,大部分人是因为难以偿还贷款才不得已弃房的。“没办法,做什么赔什么,银行贷款还不上,抵押的房子只好让银行拿去了。”温州市鹿城区一位私营企业主说。受温州民间借贷风波以及外部经济环境恶化影响,温州本地民营企业普遍出现经营困难,大量借款人自身资金链断裂,无力偿还银行贷款,导致部分企业被迫选择“弃房”。

??除了经营困难,还有不少是被当年的“炒房”活动所累。购置了多套房产的温州人,面对房价暴跌,资金链也吃紧了。“部分在房价处于高位时发放的贷款,可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况,从而导致借款人主动‘弃房’”。

??除了买房人“弃房”,还有开放商跑路的。继去年温州泰宇花苑楼盘老板跑路之后,今年下半年,温州平阳县再现“烂尾楼”事件。一个名为“海林轩”的项目因开发商欠下巨额债务、资金链断裂等问题,导致项目进展缓慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付,被曝已经烂尾三年,而该项目的二期、三期进展基本停滞。

??温州楼市价格下跌,导致了土地市场降温。目前温州住宅地价环比、同比处于“负增长”状态。业内人士认为,温州地价变动,至少打破了“作为稀缺资源,土地的价格只涨不跌”神话。

??法院变淘宝“掌柜”

??最近,温州鹿城区法院竟然做起“掌柜”,在淘宝上拍卖房产和名车。“弃房”成为了上架宝贝。不过,这些宝贝不像其他卖家的宝贝一样精心打扮,因为房产被法院查封,在一些视频中,显得一片狼藉。

??这种拍卖方式吸引了部分“刚需”。“司法拍卖房源相对市场价格还是有不少折价优势的。”据温州鹿城区法院介绍,拍卖房的评估以市场价为基准,但所取的是相对保守的市场价格区间内的下限。不仅如此,司法拍卖还存在司法处置价,即在评估价的基础上有降价的幅度。此外,一次、二次流拍后,起拍价都还有20%以内的降价空间。这也使很多有经验的竞拍者在第一次拍卖时选择观望,到第二次、第三次拍卖才出手。

??这倒是给“刚需”们多了一种购房选择。拍卖房不仅价格便宜,还不存在限购的问题。此外,网上司法拍卖与传统拍卖行拍卖相比,拥有操作简单、零佣金等优势。即使会遇到问题,还有司法途径给自己维权。不过,所涉及的一切税、费,以及可能存在的物业费、水、电等欠费,得由买受人承担。

??温州要崩盘了?

??面对坚挺的房价,为什么第一个倒下的是温州?温州,这个当年暴涨的城市,如今却成为了70个城市中惟一房价下降城市。这个结果并不让人惊讶。早在几年前,温州崩盘论就甚嚣尘上,皆因温州的泡沫早就满的扑出来了。

??温州人回忆起疯狂的买房岁月来,也不可思议。“温州房价最为疯狂的时段是2010年6月至12月那半年当中,毫不夸张地说,那个时候几乎上午与下午的房价都有变化,也许同一套房子下午的价格就会比早上涨了几十万元。”

??有个极端案例:有人在中介看好一套600多万元的房子,正在办理过户的过程中,就有人加价100万元要买。“那时候感觉炒房钱来得太容易了,只要觉得能有下家接手,多贵的房价都有人买。”而来自温州大学房地产研究所的市场监测数据显示,2006年到2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米,上涨了3.3倍。

??谁都知道大家在玩着击鼓传花的游戏,只是没有想到花会停在自己手里。鼓声停止的时候大约是在2011年下半年。温州爆发了民营经济危机,打破了市场上的买涨心理。自此开始,温州房价开始了连续25个月的下跌,几乎回到了2009年上半年的水平。其中绿城的锦玉园跌幅最大,目前超过50%。不仅绿城集团,温州最大的房地产商中梁置业,其开发的众多项目如中央公馆、首府、棕榈湾、橡树湾、香缇锦园、国宾1号等也出现不同程度的降价。而年底将至,降价意愿就更强了。

??与此相对,在今年8月初温州“限购”政策微微放松后,一些低开的新楼盘出现热卖。温州市住建部门表示,当地并未出现大面积房价腰斩现象。“那些所谓“腰斩”的房子,原本就背离实际价值,数量非常有限,不能代表温州楼市真实情况。”大多数楼盘只是降价到合理区间,部分定价合理的楼盘销售情况有所回升。

??不炒房,做投资

??“与房价最高时相比,温州房价下跌了30%到40%,这是一个较为客观的数据。”温州大学房产研究所向阳研究员认为,温州房价自去年年初开始逐月下跌,并非几个月之内突然暴跌,可以说是调控政策的积极成效。

??这一数字的背后,是无数投资客被套甚至割肉的故事。房价缩水上百万的不少。坊间的说法是60%的温州家庭被套。过去欣欣向荣的中介机构也开始萎缩。曾经的中介一条街,撑下来的中介店面已经不多了,而曾经红火的房展网站组织的看房团也很难吸引到客户。稀稀拉拉的人群已经不再冲动。“打算再看几个楼盘,也不急这一时。说实话虽然房价还是很高,但是和前几年相比购房者算是幸运多了。那时候一开盘就被抢光,根本就没时间让购房者挑选,至少现在可以反复比较,不怕买不到房。”“温州人现在几乎很少会投资房产,大家都更愿意把钱存在银行。”数据显示,2009年到2012年年终,温州的银行存款余额始终在3100亿元以下,而截至今年5月底,这个数字却达到8100亿元。多出的5000亿元资金,就是来自于民间资本。“温州投资者现在更愿意投资固定收益产品,只有出现更为稳妥的投资机会时,这些资本才愿意投资。前些日子温州有一个用于温州轨道交通建设的私募基金,募集额在10亿元左右,很多人都是托关系才能买到。而房地产投资显然不在投资者考虑之列。”


温州房价跌了都HOLD不住了 房开和买房人打起官司

商品房价格普遍下滑,引爆了部分房开公司和买房人的矛盾。日前,乐清法院经办法官当起"和事佬",调解了相关案件。

  事情得从2011年说起。温州H房地产开发有限公司(以下简称"房开")在乐清市虹桥镇开发了一座商品房。2011年4月9日楼盘开盘后,房子纷纷被买走。但是,之后楼市走低,这座商品房也出现价格缩水。去年开始,陆续有买房人中止支付购房款,还多次找房开谈判,一再要求降低房价。

  房开认为,买房人既然签订了房屋买卖合同,就要依约履行。但考虑到买房人的意见及自身的成本情况,房开同意让利,并公告承诺,对在今年4月30日前办妥剩余购房款按揭贷款手续并付款的买房人,给予公示房款10%的优惠让利并赠送车位一个;对在5月30日前办妥剩余购房款按揭贷款手续并付款的买房人,给予公示房款7%的优惠让利并给予车位价格优惠50%。但买房人对这些优惠条件无动于衷。

  今年6月13日,房开将6名买房人告上乐清法院,要求他们按原先签订的房屋买卖合同履行还款义务。

  民事部分法院还没判决,就有买房人以乐清市住房和城乡规划建设局(以下简称"住建局")为被告、房开为第三人,向乐清法院提起行政诉讼。买房人说,买房后发现,每间房屋中约有15平方米被标注为"设备平台"的面积,没有登记入房屋产权证书中。因此,住建局颁发的预售许可证的行为涉嫌违法,要求予以撤销。

  乐清法院考虑到本案各方目的都是减少经济损失、维护自身利益,多次组织调解,最终达成调解协议,房开和买房人各自撤回民事、行政官司。

  浙江省攀远律师事务所律师罗明江说,买了房子后房价下跌,买房人心里自然很难受,如果房开公司在履行房屋买卖合同上存在瑕疵,就难怪买房人要解除合同。所以,房开公司要处处谨慎、规范经营,严格履行房屋买卖合同上的相关条款,在一些特殊事件的处理上要多留个心眼,提前告知买房人。


 

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